Греция Золотая Виза 2026: Руководство по инвестициям в недвижимость на сумму €250K

Греция предлагает одну из самых привлекательных возможностей для инвестиций в недвижимость в Европе в 2026 году, сочетая владение недвижимостью с путем к резидентству в ЕС через свою известную программу Золотой визы. Цены на жилье в Греции увеличились на 7,5% в 2025 году, продолжая устойчивый восходящий цикл, в то время как цены на жилую недвижимость по всей стране сейчас на 86% выше, чем в 2017 году. Для инвесторов из стран, не входящих в ЕС, это создает двойную возможность: приобрести недвижимость на восстанавливающемся средиземноморском рынке, обеспечивая при этом пятилетнюю продлеваемую визу, которая предоставляет безвизовый доступ в Шенгенскую зону.

Программа претерпела значительные реформы в сентябре 2024 года, введя многоуровневую инвестиционную систему. Уровень 1 требует от инвесторов потратить €800,000 на недвижимость в регионах с высоким спросом, таких как Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и на островах с населением более 3,100 человек, при этом объекты должны иметь минимальную площадь 120 квадратных метров. Уровень 2 позволяет инвестировать €400,000 во всех остальных регионах Греции, также требуя как минимум 120 квадратных метров. Ключевым моментом является то, что остаются доступны специализированные варианты инвестиций в недвижимость на сумму €250,000 для преобразования коммерческой недвижимости в жилую или восстановления объектов культурного наследия, независимо от местоположения или размера.

Время для инвестиций благоприятствует стратегическим инвесторам в 2026 году. Ожидается, что национальный рост цен составит примерно 4-7% в 2026 году, при этом Афины и Аттика, как ожидается, останутся наиболее устойчивыми рынками. Средние цены на жилую недвижимость составляют примерно €2,100 за квадратный метр по стране, хотя в премиум-районах ставки значительно выше. Греция приняла почти 37 миллионов посетителей в 2025 году, что принесло €23 миллиарда доходов от туризма, создавая устойчивый спрос как на долгосрочную аренду, так и на объекты для жизни.

Время обработки заявок значительно улучшилось. Устремление Греции обрабатывать заявки через децентрализованные офисы сократило сроки обработки, которые ранее достигали 18 месяцев, при этом текущие средние сроки теперь составляют от трех до шести месяцев для простых случаев. Программа включает в себя комплексные семейные льготы — супруг, дети младше 21 года и родители как заявителя, так и супруга — все они охватываются одной инвестицией.

Этот гид предназначен для граждан стран, не входящих в ЕС, которые ищут резидентство в Европе, инвесторов в недвижимость, стремящихся к увеличению капитала на восстанавливающемся рынке, и семей, желающих иметь стабильную базу в Средиземноморье с отличным доступом к образованию и здравоохранению. Независимо от того, являетесь ли вы турецким предпринимателем, ищущим варианты плана Б, пенсионером из Великобритании, желающим круглогодичного доступа в Европу, или китайским инвестором, диверсифицирующим активы, понимание регуляторной среды 2026 года имеет критическое значение. В следующих разделах подробно рассматриваются точные суммы инвестиций, региональные зоны, процедуры подачи заявок, скрытые расходы, налоговые последствия и распространенные ошибки, которые не учитывают конкуренты.

Золотая виза Греции работает на основе трехуровневой системы инвестиций в недвижимость, внедренной в сентябре 2024 года, заменив предыдущий фиксированный порог в €250,000. Понимание того, в какую зону попадает ваша целевая недвижимость, определяет ваши минимальные требования к инвестициям и спецификации недвижимости.

Структура трехуровневых инвестиций

Зоны Золотой визы Греции A, требующие инвестиций в €800,000, включают всю административную область Аттики, муниципалитет Больших Салоников, Миконос, Санторини и все греческие острова с населением более 3,100 человек. Это охватывает не только центральные Афины, но и весь полуостров Аттика, включая пригороды и прибрежные районы. Чтобы соответствовать уровням €400,000 и €800,000, инвестиции должны быть сделаны в одну недвижимость с минимальной внутренней площадью 120 квадратных метров — комбинировать несколько меньших единиц для достижения порога не разрешается.

Уровень 1: €800,000 Зоны с высоким спросом

Порог в €800,000 применяется к самым востребованным местам Греции. Конкретные районы включают:

• Вся область Аттики: центр Афин, Пирей, южные пригороды (Глифада, Вулиагмени, Вула), северные районы, западные пригороды — без исключений в пределах административных границ
• Салоники: второй по величине город Греции и муниципалитет Больших Салоников
• Острова Киклады: Миконос, Санторини (оба явно указаны)
• Острова с населением: Родос, Корфу, Крит (население превышает 3,100), и примерно 15 дополнительных населенных островов, соответствующих порогу населения

Недвижимость в этих зонах в среднем стоила €3,052/м² в премиум-районах Салоников и более €4,000-5,000/м² в южных пригорода Афин к концу 2025 года. Минимум в 120 м² означает, что инвесторы сталкиваются с фактическими затратами на недвижимость, начиная с €480,000-600,000, прежде чем учитывать порог инвестиций.

Уровень 2: €400,000 Региональные зоны

Уровень €400,000 охватывает подавляющее большинство территории Греции за пределами зон высокого спроса. Основные инвестиционные районы включают:

• Халкидики: Три полуострова, предлагающие доступ к пляжу, высокий спрос на аренду от жителей Салоников
• Пелопоннес: Нафплион, Каламата, район Коста-Наварино — исторические города и развивающиеся курортные зоны
• Крит (определенные районы): Ханья, Ретимно, Ираклион — сильный туризм круглый год, университетские города
• Меньшие острова: Парос, Наксос, Закинф, Лефкада (менее 3,100 постоянного населения)
• Центральная/Северная Греция: Янина, Патры, Волос — университетские города со стабильными долгосрочными рынками аренды

В большинстве красивого региона Халкидики порог входа составляет €400,000, что предлагает значительно лучшую стоимость по сравнению с Афинами для эквивалентных разрешений на проживание. Средние цены в этих зонах колеблются от €1,500-2,500/м², что делает требование в 120 м² более управляемым.

Уровень 3: €250,000 Проекты конверсии и наследия

Нижний порог в €250,000 применяется для объектов, преобразованных из коммерческого в жилое использование, открытых по всей Греции, при условии, что конверсия завершена до подачи заявки на Золотую визу. Существует еще один вариант в €250,000 для объектов исторической или культурной ценности, при условии, что инвестор полностью восстанавливает или реконструирует их. Критически важно, что в зоне C нет ограничений по размеру, и она может находиться где угодно в Греции.

Этот уровень привлекает инвесторов, ищущих самый низкий порог входа. Разработчики запустили проекты конверсии в пригородах Афин (Перистери, Калитея), на окраинах Салоников и на островах. Конверсия должна превратить законно коммерческую недвижимость в жилую с соответствующими разрешениями — покупка уже жилой недвижимости за €250,000 не квалифицируется.

Альтернативные инвестиционные пути (не-недвижимость)

Помимо недвижимости, Греция предлагает несколько инвестиционных путей на основе капитала:

• €500,000 банковский депозит: Депозит на фиксированный срок в греческом кредитном учреждении, минимальный срок 12 месяцев
• €500,000 государственные облигации: Государственные облигации Греции с минимальным сроком погашения три года
• €800,000 корпоративные облигации/акции: Акции или облигации, торгуемые на регулируемых греческих рынках
• €350,000 паевые инвестиционные фонды: Доли в фондах, которые исключительно инвестируют в греческие ценные бумаги, компании по инвестициям в недвижимость или альтернативные инвестиционные фонды, сосредоточенные на Греции
• €250,000 инвестиции в стартап: В соответствии со статьей 44 Закона 5162/2024, инвесторы могут инвестировать €250,000 в стартап, зарегистрированный в Национальном реестре стартапов Греции (Elevate Greece) с начала 2026 года

Недвижимость остается доминирующим путем (более 90% заявок), поскольку она предоставляет право собственности на материальные активы, потенциальный доход от аренды и относительную ликвидность по сравнению с заблокированными депозитами.

Требование к единственной недвижимости

Соответствующая сумма должна быть инвестирована в одну недвижимость — например, можно подать заявку, купив одну недвижимость в Афинах стоимостью €800,000, но нельзя, купив две недвижимости на общую сумму €800,000 или более. Это правило предотвращает диверсификацию портфеля в рамках самой инвестиции Золотой визы, заставляя инвесторов вложить весь порог в один актив. Недвижимость, приобретенная через юридические лица, требует 100% долевого участия заявителя.

Греческая Золотая виза — это программа получения вида на жительство через инвестиции, предоставляющая гражданам стран, не входящих в ЕС, постоянные разрешения на проживание, которые можно продлевать каждые пять лет. В отличие от программ получения гражданства, она не предоставляет национальность, но предлагает широкие возможности для передвижения и преимущества в образе жизни с минимальными требованиями к проживанию.

Основные преимущества программы

Греция предоставляет 5-летний продлеваемый вид на жительство инвесторам, будучи одной из немногих стран ЕС, предлагающих Золотые визы владельцам недвижимости. Ключевые преимущества включают:

• Доступ в Шенгенскую зону: Успешные заявители и их семьи получают безвизовый доступ в Шенгенскую зону Европы, охватывающую 29 стран, включая Францию, Германию, Испанию, Италию и Португалию (90 дней в течение 180-дневного периода в других странах Шенгена; неограниченное время в Греции)
• Отсутствие требований к пребыванию: Греческая Золотая виза не имеет минимальных требований к проживанию для поддержания разрешения — вам никогда не нужно физически находиться в Греции для продления, что делает это настоящим «планом Б» для получения вида на жительство
• Пятилетняя действительность: Первоначальное разрешение действительно на пять лет, продлевается неограниченно, пока инвестиция поддерживается
• Включение семьи: Вид на жительство распространяется на всю семью, включая супруга, детей до 21 года и родителей основного заявителя и супруга — три поколения под одной инвестиции
• Права на владение бизнесом: Возможность владеть акциями и получать доход от дивидендов компании, зарегистрированной в Греции (но не работать в Греции)
• Образование и здравоохранение: Доступ к греческой системе государственного образования и национальным медицинским услугам

Ограничения на работу и трудоустройство

Золотая виза не предоставляет разрешение на работу. Держатели не могут быть трудоустроены в греческих компаниях или заниматься оплачиваемой работой. Однако вы можете владеть бизнесом, получать доход от дивидендов, управлять арендной недвижимостью и работать удаленно на работодателей, не являющихся греческими. Это значительно отличается от разрешений на работу или Голубых карт ЕС.

Критерии соответствия

Чтобы квалифицироваться для получения Золотой визы Греции, заявители должны соответствовать простым требованиям:

• Возраст: Минимум 18 лет (без верхнего предела по возрасту)
• Национальность: Только граждане стран, не входящих в ЕС/ЕЭП/Швейцарию; граждане ЕС уже имеют свободу передвижения
• Чистая уголовная история: Отсутствие уголовных осуждений; подтверждается апостилированными полицейскими справками из страны происхождения и любой страны проживания за последние пять лет
• Медицинская страховка: Комплексное медицинское покрытие, действительное в Греции для госпитализации и амбулаторного лечения (€300-800 в год в зависимости от возраста и уровня покрытия)
• Действующий паспорт: Минимум шесть месяцев оставшейся действительности
• Греческий налоговый номер (AFM): Получен в греческом налоговом управлении или через адвоката до инвестирования
• Доказательства наличия средств: Подтверждение законного источника инвестиционного капитала

Для самой Золотой визы не требуется знание языка, образовательные дипломы или профессиональные квалификации. Нет минимального дохода или порога чистых активов, кроме демонстрации способности завершить инвестицию.

Путь к греческому гражданству

После проживания в Греции в течение семи лет заявители могут подать заявку на гражданство в соответствии с Греческим кодексом о гражданстве (Закон 3284/2004) через натурализацию, что возможно, если заявитель продемонстрирует тесные связи и успешную интеграцию как финансово, так и социально, при этом натурализация включает экзамен для проверки достаточного знания греческого языка.

Критические требования к гражданству резко отличаются от требований к виду на жительство по Золотой визе:

• Физическое присутствие: Держатели греческой Золотой визы могут подать заявку на гражданство после 7 последовательных лет законного проживания с минимальными 183 днями ежегодно в Греции, с отсутствиями, не превышающими 10 месяцев в любой 5-летний период
• Знание языка: Требования включают знание греческого языка на уровне B1 и успешную сдачу экзаменов на интеграцию, охватывающих греческую историю, культуру и политику
• Экономическая интеграция: Продемонстрированные связи с греческим обществом через трудоустройство, бизнес-активность или социальные связи

Таким образом, нулевая выгода от пребывания Золотой визы создает парадокс: она идеально подходит для поддержания вида на жительство без переезда, но несовместима с будущим гражданством, если вы фактически не проживаете в Греции в течение семи лет. Инвесторы, стремящиеся к гражданству, должны планировать соответствующим образом.

Детали включения членов семьи

Греческая Золотая виза включает всеобъемлющие семейные преимущества без дополнительных инвестиций: супруг (включая однополые пары с февраля 2024 года), дети до 21 года (продлеваемые до 24 с ежегодными продлениями) и родители как основного заявителя, так и супруга, при этом три поколения получают греческий вид на жительство через одну инвестицию.

Дети, достигающие 21 года, представляют собой критическую планировочную задачу. По достижении 21 года зависимые дети должны либо перейти на студенческие визы (если зачислены в греческие университеты), получить разрешения на работу или потерять статус резидента. Родители обоих супругов имеют право без дополнительных инвестиций — уникальная особенность среди европейских программ.

Греция внедрила самые значительные реформы программы Золотой визы в истории программы с 2024 по 2026 год, кардинально изменив инвестиционные пороги, правила использования недвижимости и инфраструктуру обработки заявок. Понимание этих изменений имеет решающее значение для заявителей 2026 года.

Сентябрь 2024: Уровневые инвестиционные зоны

Министр финансов Греции объявил об изменениях в программе Золотой визы, вводя инвестиционные зоны на основе местоположения для недвижимости, которые вступили в силу 31 августа 2024 года, увеличив минимальные требования к инвестициям и создав два уровня инвестиций, определяющих места, где должны рассматриваться квалифицирующие объекты. Это заменило общенациональный порог в €250,000, существовавший с 2013 года.

Реформа была принята в соответствии с Законом 5100/2024, вступившим в силу 31 августа 2024 года, вводя четырехуровневую структуру для перенаправления инвестиций в недостаточно используемые регионы и объекты наследия. Переходные положения позволили инвесторам, которые внесли депозиты до конца августа 2024 года, завершить покупки по старым порогам до начала 2025 года, но эти льготные периоды теперь истекли.

Апрель 2024: Запрет на краткосрочную аренду

Возможно, самое значительное изменение для доходности инвестиций: держатели Золотой визы не могут сдавать свою недвижимость в краткосрочную аренду (например, через платформы, такие как Airbnb), при этом нарушения влекут за собой аннулирование разрешения на проживание и административный штраф в размере €50,000. Этот запрет вступил в силу в апреле 2024 года.

Запрет направлен на решение проблемы доступности жилья в туристических районах, где краткосрочная аренда сократила доступный долгосрочный жилищный фонд. Для инвесторов это исключает 8-12% валовой доходности, ранее достижимой через Airbnb в Афинах, Миконосе и Санторини. Долгосрочная аренда теперь представляет собой единственный законный путь получения дохода, генерируя 3-5% валовой доходности на большинстве рынков.

Январь 2026: Путь инвестиций в стартапы

В соответствии со статьей 44 Закона 5162/2024 правительство ввело новую инвестиционную опцию для греческой Золотой визы с начала 2026 года, позволяя инвесторам инвестировать €250,000 в стартап, зарегистрированный в Национальном реестре стартапов Греции (Elevate Greece). Это диверсифицирует программу за пределы недвижимости и капитальных инвестиций.

Маршрут стартапов ориентирован на технологических предпринимателей и венчурных инвесторов. Квалифицирующие стартапы должны быть зарегистрированы в Elevate Greece, национальном реестре инноваций, и соответствовать определенным критериям инноваций и масштабируемости. Успешные заявители получают разрешение на проживание на 5 лет и могут продлевать его, пока соблюдаются критерии. В начале 2026 года спрос был ограниченным, большинство инвесторов предпочитали реальные активы недвижимости.

2026: Цифровой портал подачи заявок

С 2026 года заявки теперь подаются через централизованный Цифровой портал резидентства, также доступны цифровые карты Золотой визы. Эта модернизация способствовала повышению эффективности обработки. Заявители могут отслеживать статус заявки, загружать документы и общаться с властями через портал, что снижает зависимость от личных визитов в иммиграционные офисы.

Приостановка налогов продлена до декабря 2026 года

Греческое правительство приостановило налог на прирост капитала до 31 декабря 2026 года, чтобы поддержать рынок недвижимости. Аналогично, 24% НДС, который обычно применяется к новым покупкам недвижимости, остается приостановленным до конца 2026 года для квалифицирующих транзакций. Эти приостановки создают благоприятные условия для приобретения недвижимости, хотя инвесторы должны планировать возможное восстановление в 2027 году.

Объем заявок и улучшения обработки

Греция сократила количество ожидающих заявок на Золотую визу до 42,390 к ноябрю 2025 года, обрабатывая файлы с самой высокой месячной скоростью с момента начала улучшений в марте, при этом количество невыполненных заявок снизилось более чем на 4% между октябрем и ноябрем — самое резкое снижение с августа, с месячными сокращениями, в среднем чуть ниже 3%.

Греция получила примерно 600 заявок в месяц в 2025 году, что ставит страну на путь к примерно 7,200 заявкам к концу года, что ниже среднемесячного показателя 2024 года в 782, но представляет собой третий по величине годовой итог за всю историю. Снижение отражает сдерживающий эффект увеличенных порогов в основных зонах.

Данные по обработке показывают, что Греция завершила 88% заявок 2023 года, 50% заявок 2024 года и 26% заявок 2025 года, демонстрируя, как децентрализованные офисы сократили сроки обработки, которые ранее достигали 18 месяцев, при этом более половины заявок января 2025 года получили одобрение.

Сдвиги в национальности инвесторов

Китай составляет примерно половину всех активных держателей Золотой визы, Турция занимает второе место, а Ливан — третье, в то время как израильтяне регистрируют самый высокий средний месячный темп роста на уровне 5.5%, за ними следуют турки с 5%, при этом Китай сохраняет самый высокий месячный рост в абсолютных цифрах, добавляя в среднем 95 новых держателей в месяц. Геополитическая нестабильность на Ближнем Востоке и в Турции ускорила заявки из этих регионов.

Выбор правильного местоположения определяет не только порог инвестиций для Золотой визы, но и доходность от аренды, потенциал прироста капитала, качество жизни и ликвидность выхода. Многоуровневая система создает различные ценностные предложения в регионах Греции.

Афины и Аттика: зона €800,000

Весь регион Аттика требует инвестиций в размере €800,000, но предлагает самые сильные рыночные основы в Греции. В Афинах цены увеличились на 12.1% по сравнению с 2008 годом, в то время как за последние 10 лет рост составил 95.5%. Аттика превосходит национальный средний уровень, с ценами на 12.5% выше уровней 2008 года и ростом цен на 20-30% в южных пригородах, центре Афин и северных районах.

Ключевые подсекторы Афин:

• Южные прибрежные пригороды (Ривьера Афин): Глифада, Вулиагмени, Вула — премиум пляжный образ жизни, аренда €13-14/м², цены на покупку €4,500-6,000/м², доходность от аренды 3-4%, высокий спрос со стороны международных покупателей
• Центральные Афины: Плака, Колонаки, Кукаки — архитектура наследия, культурная близость, аренда €11-12/м², цены €3,500-5,000/м², ограниченное предложение качественно отремонтированных объектов
• Зона застройки Эллиникон: Масштабная реконструкция бывшего аэропорта на сумму €8 миллиардов, роскошные жилые башни, парки и марина — новые постройки €5,000-7,000/м², значительный потенциал прироста до завершения в 2028 году
• Район порта Пирей: Ведется процесс восстановления, €2,800-3,500/м², высокий спрос на аренду со стороны профессионалов в области судоходства, расширение круизного терминала
• Северные пригороды: Кифисия, Маруси — ориентированные на семью, международные школы, €3,000-4,000/м²

Преимущества Афин: максимальная ликвидность для перепродажи, спрос на аренду круглый год (не сезонный), инвестиции в инфраструктуру (расширения метро, Эллиникон), международный аэропорт и культурные удобства. Недостатки: самый высокий порог инвестиций, старый фонд зданий, требующий ремонта, пробки и более низкие валовые доходы (3-4%), чем у региональных альтернатив.

Салоники: зона €800,000 с лучшим соотношением цены и качества

В Салониках цены на 5.4% выше уровней 2008 года, с 10-летним увеличением на 86.7%. Салоники выделялись в 2025 году с ежегодным изменением +11.2% в ценах на продажу и +9.2% в ценах на аренду. Несмотря на порог в €800,000, Салоники предлагают значительно лучшее соотношение цены и качества, чем Афины.

Средние цены в премиум-зонах, таких как Каламария, достигли €3,052/м² в 2025 году — примерно на 40% ниже эквивалентных районов Афин. Минимум в 120 м² по цене €3,000/м² означает, что стоимость объектов составляет около €360,000-400,000, что значительно ниже порога в €800,000, позволяя инвесторам приобретать более качественные или большие объекты.

Преимущества Салоников: Более 100,000 студентов создают спрос на аренду, более низкие входные цены, чем в Афинах в пределах того же уровня €800,000, открытие фаз метро до 2026-2027 годов, расширение порта, привлекающее логистические компании, и доходность от аренды 4-6%. Культурный центр с фестивалями, развитием набережной и улучшающимися международными авиасообщениями.

Крит: зона €400,000 с привлекательностью образа жизни

Самый большой остров Греции в основном попадает в зону €400,000 (хотя некоторые районы могут потребовать €800,000, если критерии плотности населения выполняются в конкретных муниципалитетах — проверьте внимательно). Крит предлагает привлекательность круглый год, в отличие от чисто сезонных островов.

Основные рынки Крита:

• Ханья: Западный Крит, венецианская гавань, международный аэропорт, €1,800-2,600/м², сильное сообщество экспатов, университетский город
• Ретимно: Внутренний остров, исторический центр, €1,600-2,400/м², сбалансированная экономика туризма/местная экономика
• Ираклион: Столица и крупнейший город, €1,700-2,500/м², паромные сообщения, медицинские учреждения, круглогодичная активность
• Элунда/Агиос Николаос: Восточная роскошная зона, €3,000-5,000/м², рынок премиум-вилл

Цены на недвижимость на греческих островах выросли примерно на 12% в 2025 году, при этом острова с международными аэропортами, такие как Родос, Крит, Корфу и Закинф, в среднем показывают 11.3% годового роста цен с 2021 года. Крит сочетает в себе потенциал дохода от туризма (долгосрочная аренда для сезонных работников, цифровых кочевников, пенсионеров) с подлинным греческим образом жизни.

Миконос и Санторини: премиум-острова €800,000

Оба острова явно требуют инвестиций в размере €800,000 и имеют премиум-цену. Недвижимость на Миконосе начинается от €6,000-8,000/м² за качественные объекты; недвижимость с видом на кальдеру Санторини достигает €8,000-12,000/м². Минимум в 120 м² означает, что минимальные цены на объекты составляют €720,000 и более, прежде чем достичь порога.

Эти острова предлагают престиж образа жизни и потенциал прироста (15-25% роста в премиум-годы), но имеют значительные недостатки: экстремальная сезонность (май-сентябрь), минимальный рынок долгосрочной аренды, высокие налоги на недвижимость ENFIA, нехватка воды, ограниченные разрешения на строительство и завышенные транзакционные расходы. Миконос сталкивается с крайне сезонными рынками (май-сентябрь), высокими затратами на обслуживание и насыщенными рынками Airbnb (теперь запрещенными для Золотой визы), с €800,000, покупающими гораздо меньше, чем на других островах, в то время как Санторини имеет аналогичные проблемы с завышением цен и новыми ограничениями на краткосрочную аренду.

Халкидики и Пелопоннес: чемпионы ценности €400,000

В большинстве красивого региона Халкидики порог входа составляет €400,000. Этот трехполуостровный регион к востоку от Салоников предлагает пляжи, гольф-курорты и близость ко второму городу Греции.

Зоны Халкидики:

• Полуостров Кассандра: Наиболее развитый, песчаные пляжи, €2,000-3,000/м², семейный туризм
• Полуостров Ситония: Средний уровень застройки, сосновые леса, €1,800-2,800/м², растущая привлекательность для состоятельных клиентов
• Полуостров Афон: Ограниченный доступ (монашеское сообщество), ограниченное развитие

Рынки Пелопоннеса включают Нафплион (историческое очарование, €2,200-3,200/м²), район Коста Наварино (развитие роскошного курорта, укрепляющее регион), Каламату (доступ к аэропорту, €1,600-2,400/м²) и множество прибрежных деревень.

Эти зоны €400,000 предоставляют такую же визу на жительство, как и объекты в Афинах за €800,000 — важное соображение ценности. Доходность от аренды составляет 4-6% валовых, выше, чем в Афинах (3-4%), хотя ликвидность выхода ниже (дольше время на перепродажу).

Сравнение ROI и доходности по регионам

Порог инвестиций для Золотой визы — это только отправная точка. Общие затраты на приобретение добавляют 8-12% к цене покупки, в то время как текущие ежегодные расходы дополнительно влияют на чистую прибыль. Понимание полной структуры затрат предотвращает неожиданные бюджетные сюрпризы.

Разовые затраты на приобретение недвижимости

При покупке недвижимости в Греции ожидайте следующие обязательные расходы:

Налог на передачу в размере 3.09% применяется к недвижимости на вторичном рынке (ранее принадлежащей). Новое строительство от застройщиков облагается НДС в размере 24% вместо налога на передачу, хотя это приостановлено до 31 декабря 2026 года. Если вы покупаете новую недвижимость в 2026 году, убедитесь, что приостановка НДС все еще действует, и запланируйте возможный НДС в размере 24%, если сделка не будет завершена до 2027 года.

Юридические сборы покрывают поиск титула, проверку долгов/обременений на недвижимость, составление предварительного контракта, обзор технических экспертиз и представление ваших интересов на подписании у нотариуса. Никогда не пренебрегайте юридическим представлением — греческое законодательство о недвижимости сложное, и существующие долги могут перейти вместе с недвижимостью.

Государственные сборы за подачу заявки на Золотую визу

• Основной заявитель: €2,000 сбор за обработку
• Взрослые члены семьи (старше 21 года): €150 с человека
• Несовершеннолетние дети: Обычно включены, уточните актуальный график сборов
• Выдача карты разрешения на проживание: €16 с человека

Общие сборы за подачу заявки для семьи из четырех человек (два родителя, два ребенка младше 21 года): примерно €2,032.

Ежегодные текущие расходы

Владение недвижимостью в Греции влечет за собой постоянные расходы:

Налог на имущество ENFIA: Единый налог на имущество Греции (Eniaios Forou Idiokitsias Akiniton) рассчитывается на основе размера недвижимости, местоположения, возраста и использования. Налог на имущество (ENFIA) выше в туристических зонах, при этом Афины и острова платят на 30-50% больше ENFIA, чем города на материке. Фиксированной ставки нет — расчеты сложные, включающие базовые значения за квадратный метр, коэффициенты зон и возрастные факторы.

Приблизительные диапазоны ENFIA:

• Недвижимость стоимостью €400,000 в Пелопоннесе: €800-1,500 ежегодно
• Недвижимость стоимостью €400,000 в Афинах: €1,200-2,000 ежегодно
• Недвижимость стоимостью €800,000 в южных пригородах Афин: €2,000-3,500 ежегодно
• Недвижимость стоимостью €800,000 на Миконосе: €3,000-5,000 ежегодно

Дополнительные сборы ENFIA применяются к портфелям недвижимости, превышающим общую стоимость €500,000, значительно увеличивая предельные ставки.

Сборы за управление зданием (если квартира): €600-1,800 ежегодно за обслуживание лифта, уборку общих зон, страхование здания и консьержа (если это роскошное здание). Более высокие в премиум застройках.

Коммунальные услуги (если не занято): Даже пустующие объекты несут фиксированные расходы за подключение электричества (€5-10/месяц), воды (€10-15/месяц) и муниципальные сборы (€100-200/год).

Страхование недвижимости: €300-800 ежегодно за комплексное покрытие, включая пожар, землетрясение и ответственность.

Медицинская страховка (для визы): €300-800 на взрослого ежегодно, €150-300 на ребенка, за действующую в ЕС комплексную страховку, соответствующую требованиям Золотой визы.

Управление недвижимостью (если сдача в аренду): 8-12% от годового дохода от аренды за поиск арендаторов, сбор арендной платы, координацию обслуживания и соблюдение юридических норм.

Затраты на продление каждые пять лет

Каждые пять лет продление разрешения на проживание влечет за собой:

• Государственный сбор за продление: €2,000 основной заявитель + €150 за каждого взрослого иждивенца
• Переоформление карты проживания: €16 с человека
• Юридическая помощь (по желанию, но рекомендуется): €800-1,500
• Обновленная документация (справки о судимости, подтверждение медицинской страховки)

Общие затраты на продление на пять лет для семьи из четырех человек: примерно €2,500-3,000.

Риски обмена валюты и импорт капитала

Инвесторы из стран, не входящих в еврозону, сталкиваются с валютным риском. Если вы финансируете свою инвестицию в €400,000 из USD, GBP или других валют, колебания обменного курса могут добавить 3-8% к фактическим затратам в периоды нестабильности. Планируйте на:

• Сборы за валютные транзакции: 0.5-2% на крупных переводах в зависимости от провайдера
• Риск обменного курса: Закрепляйте курсы, когда они благоприятные; избегайте спотовых конверсий на покупках с жесткими сроками
• Требование «Pink Slip»: Капитал, импортируемый из-за границы, должен быть должным образом задокументирован через греческую банковскую систему с сертификатом «Pink Slip», подтверждающим иностранное происхождение средств — это необходимо для демонстрации источника инвестиций

Некоторые инвесторы структурируют покупки через счета в евро, чтобы минимизировать текущий валютный риск, особенно если планируют долгосрочное владение недвижимостью.

Пример общих затрат за пять лет

Сценарий: €400,000 недвижимость на вторичном рынке на Крите, долгосрочная аренда с валовой доходностью 5%

Это предполагает, что стоимость недвижимости остается стабильной. Если стоимость недвижимости увеличится на 20% за пять лет (€80,000 прирост), чистая позиция улучшится до €290,532 за пять лет проживания в ЕС плюс владение материальным активом.

Заявка на Золотую визу Греции следует определенной последовательности, объединяющей приобретение недвижимости, подготовку документов и подачу в государственные органы. Цифровой портал 2026 года упростил процедуры, но физическое присутствие по-прежнему требуется для сбора биометрических данных.

Шаг 1: Получите греческий налоговый номер (AFM)

Перед любой сделкой с недвижимостью вам нужен AFM (Arithmos Forologikou Mitroou) — ваш греческий налоговый идентификационный номер. Его можно получить:

• Лично в любом греческом налоговом офисе (DOY) с паспортом и подтверждением иностранного адреса
• Через доверенность, выданную греческому юристу, что позволяет подать заявку удаленно
• Срок обработки: в тот же день, если лично; 1-2 недели, если через юриста

AFM обязателен для покупок недвижимости, открытия банковского счета и подключения коммунальных услуг.

Шаг 2: Откройте греческий банковский счет

Греческий банковский счет упрощает платежи за покупку недвижимости, коммунальные платежи и переводы средств. Крупные банки (Piraeus Bank, National Bank of Greece, Alpha Bank, Eurobank) обслуживают иностранных инвесторов. Обычно требуются:

• Действующий паспорт
• Налоговый номер AFM
• Подтверждение иностранного адреса (счет за коммунальные услуги, выписка из банка)
• Первоначальный депозит (варьируется в зависимости от банка, часто €100-500)

Срок обработки: 1-3 недели для нерезидентов. Некоторые банки теперь предлагают удаленное открытие счета с нотариально заверенной документацией.

Шаг 3: Наймите греческого юриста

Юридическое представительство технически не обязательно, но практически необходимо. Греческий юрист, специализирующийся на праве недвижимости и иммиграции, будет:

• Проводить поиск титула и проверку целевой недвижимости
• Проверять, что недвижимость свободна от долгов, обременений, ипотек и юридических споров
• Проверять разрешения на строительство и законность здания (критично — многие объекты имеют незаконные пристройки)
• Просматривать условия предварительного контракта
• Присутствовать на подписании у нотариуса и представлять ваши интересы
• Подготавливать документы для заявки на Золотую визу
• Подавать заявку через цифровой портал

Юридические сборы составляют 1-2% от стоимости недвижимости, как указано в разбивке затрат. Никогда не покупайте греческую недвижимость без независимого юридического консультирования — адвокат продавца представляет интересы продавца, а не ваши.

Шаг 4: Поиск и выбор недвижимости

Определите объекты, соответствующие критериям Золотой визы:

• Правильный уровень инвестиций для местоположения (€250k конверсия, €400k региональный, €800k высокий спрос)
• Минимум 120 м², если уровень €400k или €800k (измеряйте тщательно; греческие квадратные метры иногда включают балконы)
• Законные разрешения на строительство и соответствие планировке (отчет инженера необходим)
• Чистый титул без зарегистрированных долгов на недвижимость
• Сертификат энергетической эффективности (требуется для всех сделок с 2011 года)

Большинство инвесторов работают с агентствами недвижимости (комиссия 2%) или рассматривают проекты застройщиков. Запрашивайте подробную документацию перед принятием решения: свидетельства о праве собственности, технические планы, оценки налога ENFIA за предыдущие годы, одобрения разрешений на строительство.

Шаг 5: Подпишите предварительный контракт и оплатите депозит

После того как вы выбрали недвижимость, стандартная процедура включает:

• Предварительный контракт (Prosynfono): Юридически обязывающее соглашение о резервировании недвижимости, подписанное обеими сторонами перед нотариусом или в частном порядке
• Оплата депозита: Обычно 10% от цены покупки, удерживаемая в эскроу или оплаченная напрямую продавцу
• Срок завершения: Обычно 30-90 дней для завершения проверки и организации окончательной оплаты

Предварительный контракт должен включать условия, которые должны быть выполнены: проверка чистоты титула, погашение ипотеки (если у продавца есть непогашенные кредиты) и подтверждение законности здания. Если эти условия не выполнены, депозит должен быть возвращен.

Шаг 6: Завершите проверку

В течение периода предварительного контракта ваш юрист проводит комплексные проверки:

• Поиск титула в земельном реестре (Ktimatologio): Подтверждает зарегистрированного владельца, выявляет любые ипотеки, обременения или юридические претензии
• Сертификат налогового офиса: Подтверждает отсутствие задолженности по налогам на недвижимость
• Сертификат муниципалитета: Подтверждает отсутствие незакрытых штрафов или нарушений
• Техническая проверка: Лицензированный инженер проверяет структурное состояние, соответствие разрешению на строительство и незаконные пристройки
• Энергетический сертификат: Действующий EPC, требуемый по закону

Этот этап обычно занимает 2-4 недели. Любые обнаруженные проблемы (долги, незаконное строительство, споры о границах) должны быть решены перед продолжением, иначе депозит должен быть возвращен, а покупка отменена.

Шаг 7: Окончательная покупка у нотариуса

Передача греческой недвижимости происходит перед государственным нотариусом, который:

• Читает окончательный акт (Symvoleo Agoras) вслух на греческом (при необходимости возьмите переводчика)
• Проверяет личности покупателя и продавца
• Подтверждает цену покупки и способ оплаты
• Регистрирует передачу в налоговых органах
• Сразу собирает налог на передачу (3.09%)

Оплата обычно производится банковским чеком или переводом на счет продавца. Никогда не платите наличными за покупку недвижимости — документированные банковские переводы необходимы для подтверждения источника инвестиций для Золотой визы.

После подписания у нотариуса вы получаете:

• Оригинал свидетельства о праве собственности на ваше имя
• Квитанции об уплате налогов (налог на передачу, нотариальные сборы)
• Документы о подаче в земельный реестр

Шаг 8: Зарегистрируйте недвижимость в земельном реестре

Ваш юрист подает подписанный акт в Греческий кадастр (земельный реестр) для официальной регистрации. Этот процесс занимает 1-3 месяца. По завершении вы получаете:

• Сертификат земельного реестра (выписка из Ktimatologio), подтверждающий вас как зарегистрированного владельца
• Обновленный титул с регистрационным номером

Регистрация обязательна для подачи заявки на Золотую визу — предварительные контракты или незарегистрированные акты недостаточны.

Шаг 9: Получите медицинскую страховку

Все заявители на Золотую визу и зависимые лица требуют комплексной медицинской страховки, действительной в Греции, покрывающей:

• Госпитализацию и неотложную помощь
• Амбулаторные визиты к врачу
• Минимальное покрытие €30,000 (проверьте текущие требования)
• Срок действия, охватывающий как минимум первоначальный период вида на жительство

Греческие провайдеры (например, Interamerican, Ethniki Asfalistiki) и международные страховщики (Allianz, Cigna, IMG) предлагают подходящие полисы. Годовые взносы варьируются от €300-800 на взрослого, €150-300 на ребенка, в зависимости от возраста и уровня покрытия.

Шаг 10: Соберите необходимые документы

Соберите полный пакет документов для заявки на Золотую визу:

• Действующий паспорт: Минимум шесть месяцев действия, скопированные биографические страницы
• Свидетельство о рождении: Апостилированное и переведенное на греческий
• Свидетельство о браке: Если включаете супруга, апостилированное и переведенное
• Справка о несудимости: Из страны проживания и любой страны проживания за последние пять лет, апостилированная, переведенная, выданная в течение шести месяцев
• Полис медицинской страховки: Оригинальные документы полиса, показывающие детали покрытия
• Свидетельство о праве собственности на недвижимость: Зарегистрированный сертификат земельного реестра, подтверждающий право собственности
• Подтверждение инвестиционных средств: Выписки из банков, квитанции о переводах, Pink Slip, показывающий импорт капитала из-за границы
• Подтверждение оплаты: Квитанции за налог на передачу, нотариальные сборы, юридические сборы
• Налоговый номер AFM: Сертификат регистрации в греческом налоговом органе
• Фотографии для паспорта: Биометрические стандарты, обычно 4-6 фотографий на человека
• Формы заявки: Заполненные через цифровой портал

Все иностранные документы требуют сертификации апостилем (Гаагская конвенция) и сертифицированного перевода на греческий язык уполномоченным переводчиком.

Шаг 11: Подайте заявку через цифровой портал

Подача теперь осуществляется через централизованный цифровой портал резидентства с 2026 года. Обычно ваш юрист занимается регистрацией на портале и загрузкой документов. Заявка включает:

• Информацию о главном заявителе
• Зависимые члены семьи
• Детали инвестиций (адрес недвижимости, цена покупки, регистрационный номер)
• Загрузки документов (все пункты из Шага 10)
• Оплату сбора (€2,000 основной + €150 за каждого взрослого зависимого)

После успешной подачи вы получаете номер ссылки заявки и запись на прием для сбора биометрических данных.

Шаг 12: Сбор биометрических данных в Греции

Все заявители (включая детей) должны физически посетить Грецию для предоставления:

• Цифровых отпечатков пальцев (все десять пальцев)
• Цифровой фотографии
• Цифровой подписи

Это происходит в децентрализованных региональных иммиграционных офисах в зависимости от местоположения недвижимости. Записи назначаются через цифровой портал. После сбора биометрических данных вы получаете временный сертификат о проживании (“голубая бумага” или Vevaiosi), позволяющий легально находиться в Греции, пока обрабатывается ваша заявка.

Шаг 13: Ожидание обработки

Среднее общее время обработки составляет 3-6 месяцев в 2026 году, хотя сложные случаи или регионы с высоким объемом могут продлиться до 6-9 месяцев. Текущая реальность находится в диапазоне 12-16 месяцев от подачи заявки до получения карты резидента для большинства заявителей, что предполагает, что реалистичные ожидания должны планироваться на 9-12 месяцев, несмотря на официальные улучшения.

Во время обработки власти проверяют:

• Право собственности на недвижимость и законность
• Законность инвестиционных средств
• Подлинность справки о несудимости
• Действительность медицинской страховки
• Полноту документов

Вы можете отслеживать статус заявки через цифровой портал. Большинство заявок проходят без дополнительных запросов, если документация полная и точная.

Шаг 14: Получите пятилетний вид на жительство

После одобрения вам сообщат о необходимости забрать вашу карту вида на жительство. Цифровые карты Золотой визы доступны с 2026 года, выдаются в виде физических биометрических карт. Разрешение включает:

• Пятилетний срок действия с даты выдачи
• Биометрические данные держателя
• Разрешения для членов семьи (если применимо)
• Детали инвестиций

Эта карта предоставляет законное проживание в Греции и права на поездки в Шенгенскую зону. Храните ее в безопасности и носите с собой при поездках в/из Греции.

Доверенность для удаленных инвесторов

Инвесторы из стран, не входящих в ЕС, могут предоставить греческим юристам доверенность (нотариально заверенную и апостилированную в стране проживания) для выполнения следующих действий:

• Заявка на налоговый номер AFM
• Открытие банковского счета (в некоторых банках)
• Просмотр недвижимости и подписание предварительного контракта
• Присутствие у нотариуса для окончательной покупки
• Подача заявки на Золотую визу

Это минимизирует количество необходимых поездок в Грецию. Обычно инвесторы посещают страну один раз для осмотра недвижимости и принятия решения, а затем полагаются на доверенность для завершения сделки. Единственное обязательное личное посещение — сбор биометрических данных после подачи заявки.

Трехуровневая система создает различные стратегии инвестиции в недвижимость с разными профилями риска и доходности, сроками завершения и юридическими сложностями. Понимание этих вариантов позволяет оптимизировать бюджет, предпочтения по местоположению и инвестиционные цели.

Стандартные покупки на сумму €400,000 и €800,000

Обычные покупки недвижимости включают покупку существующей жилой недвижимости — квартир, домов или вилл — которые соответствуют пороговым значениям уровней и минимальной площади в 120 м².

Преимущества:

• Немедленная заселение: Готовые к заселению объекты с существующими коммунальными услугами, оборудованием и отделкой
• Прозрачная оценка: Доступные рыночные аналоги для проверки цен
• Немедленный доход от аренды: Можно сдавать в аренду на длительный срок с первого дня
• Низкая юридическая сложность: Стандартные жилые сделки хорошо понятны юристам и нотариусам
• Установленные районы: Покупка в проверенных районах с инфраструктурой и удобствами

Недостатки:

• Высокий порог инвестиций: €400,000-800,000 в зависимости от зоны
• Старый фонд зданий: Многие объекты требуют ремонта (учтите дополнительные €200-400/м² для качественных обновлений)
• Налоговая нагрузка ENFIA: Полный налог на имущество по цене покупки немедленно
• Ограниченное новое предложение: В лучших районах есть ограничения по предложению качественно отремонтированных единиц

Стандартные покупки подходят инвесторам, которые придают приоритет местоположению (конкретные районы, близость к удобствам), немедленному использованию (дача, переезд семьи) и простоте (проверенный процесс с минимальным риском завершения).

Конверсии коммерческой недвижимости в жилую на сумму €250,000

Порог в €250,000 применяется для объектов, преобразованных из коммерческого в жилое использование, доступных по всей Греции, при условии, что конверсия завершена до подачи заявки на Золотую визу. Этот вариант привлек значительное внимание как единственный оставшийся путь за €250,000 по всей стране.

Как работают конверсии:

1. Определите коммерческую недвижимость: Должна быть юридически зарегистрирована для коммерческого использования (офис, розничная торговля, склад, гостиничный номер)
2. Получите разрешение на конверсию: Одобрение муниципалитета на изменение использования с коммерческого на жилое, требующее соблюдения строительных норм для жилых зданий
3. Завершите ремонт: Преобразуйте пространство в пригодную для жилья жилую единицу, соответствующую греческим стандартам жилья (кухни, ванные комнаты, спальни)
4. Получите сертификат на жилую недвижимость: Муниципалитет проверяет и сертифицирует завершение конверсии, выдает разрешение на жилое использование
5. Зарегистрируйтесь как жилое: Обновите земельный реестр, чтобы отразить жилую классификацию
6. Подайте заявку на Золотую визу: Только после полной и сертифицированной конверсии

Проекты конверсии под управлением застройщиков: Многие застройщики теперь предлагают проекты конверсии «под ключ», специально нацеленные на инвесторов Золотой визы. Типичная структура:

• Застройщик приобретает коммерческое здание (бывший отель, офисный блок, торговое помещение)
• Получает разрешения на конверсию от муниципалитета
• Делит на отдельные жилые единицы
• Завершает ремонт в соответствии с жилыми стандартами
• Продает готовые единицы инвесторам по цене от €250,000, включая все затраты на конверсию
• Инвесторы покупают готовую к заселению жилую недвижимость по уровню €250,000

Активные проекты конверсии в 2026 году включают пригороды Афин (Перистери, Калитея, Мосхато), окраины Салоников, города на Крите и такие острова, как Лефкада.

Преимущества:

• Самый низкий порог инвестиций: €250,000 доступен по всей стране, включая Афины/Салоники, где стандартные покупки требуют €800,000
• Нет минимального размера: Зона C не имеет ограничений по размеру — можно покупать меньшие единицы (60-90 м²) по сравнению с требованием в 120 м²
• Новое/отремонтированное состояние: Проекты конверсии предлагают современные отделки, современные системы, энергоэффективность
• Развивающиеся районы: Часто расположены в зонах регенерации с потенциалом роста цен
• Управляемый процесс: Застройщик берет на себя разрешения, строительство, сложность сертификации

Недостатки:

• Риск завершения: Если застройщик не завершит конверсию или не получит сертификат на жилую недвижимость, заявка на Золотую визу недействительна
• Неопределенность сроков: Конверсии занимают 12-24 месяца; задержки в разрешениях или строительстве увеличивают сроки
• Ограничения по местоположению: Доступные конверсии определяются предложением коммерческой недвижимости, часто в периферийных районах
• Ликвидность при перепродаже: Новый сегмент рынка; ликвидность выхода не доказана по сравнению с традиционной жилой недвижимостью
• Пропорционально более высокие затраты на приобретение: Покупка за €250,000 все равно влечет за собой транзакционные расходы в размере €20,000-30,000 (8-12%), что создает большую процентную нагрузку на меньшие инвестиции

Восстановление исторических зданий на сумму €250,000

Еще один вариант за €250,000 доступен для объектов исторической или культурной ценности, при условии, что инвестор полностью восстанавливает или реконструирует их. Это относится к зданиям, внесенным в список греческими археологическими властями как защищенные наследственные структуры.

Требования:

• Здание должно быть официально внесено в список наследия/защищенных объектов
• Восстановление должно следовать строгим стандартам археологического/архитектурного сохранения
• Работа требует разрешений от Министерства культуры
• Завершение в течение пяти лет обязательно (проверьте текущий срок)
• Восстановление должно сохранять исторический характер (фасады, структурные элементы, материалы)

Восстановления наследия привлекают инвесторов, ценящих уникальную недвижимость в исторических центрах городов (старый город Нафплиона, средневековый город Родос, венецианский квартал Ханьи). Однако они несут значительную сложность:

• Затраты на восстановление превышают цену покупки: Покупка разрушенного здания наследия за €100,000 может потребовать €300,000-500,000 на восстановление для соответствия стандартам сохранения
• Задержки с разрешениями: Одобрения археологических властей могут занять 6-18 месяцев
• Специализированные подрядчики: Необходимо использовать мастеров, опытных в восстановлении наследия с использованием традиционных материалов и техник
• Давление сроков завершения: Пятилетний срок для завершения восстановления или потеря права на Золотую визу

Этот путь подходит для инвесторов с терпением, более высокими общими бюджетами (несмотря на минимальные €250,000) и страстью к историческому сохранению — а не чистой оптимизации ROI.

Новая постройка и объекты на этапе планирования

Покупка напрямую у застройщиков предлагает преимущества нового строительства, но вводит риски завершения, аналогичные конверсиям:

Преимущества нового строительства:

• Современный дизайн и энергоэффективность (рейтинги энергии A+ распространены)
• Гарантийное покрытие (обычно 2-5 лет на конструктивные и системные элементы)
• Варианты кастомизации (отделка, планировки), если куплено на раннем этапе строительства
• Низкий ENFIA изначально (новые здания иногда оцениваются более благоприятно)
• Приостановка НДС в размере 24% до декабря 2026 года (значительная экономия; проверьте перед покупкой)

Риски на этапе планирования:

• Задержки завершения: Сроки строительства в Греции часто превышают обещанные на 6-12 месяцев
• Несостоятельность застройщика: Экономические спады могут остановить проекты на этапе строительства
• Качество вариаций: Готовый продукт может отличаться от рекламных материалов
• Сроки Золотой визы: Нельзя подавать заявку, пока объект не будет завершен, оформлен и зарегистрирован — задержки откладывают получение резидентства

Снизьте риски на этапе планирования, работая только с проверенными застройщиками (проверьте историю завершенных проектов), обеспечивая структуры эскроу-платежей, связанные с этапами строительства, получая независимые инспекции инженеров на каждом этапе и проверяя, что строительные разрешения полностью одобрены до обязательств.

Потенциал дохода от аренды и управление недвижимостью

Долгосрочная аренда представляет собой единственный легальный путь получения дохода после запрета краткосрочной аренды в 2024 году. Если вы предпочитаете путь недвижимости в Греции для Золотой визы, вы можете сдавать свою недвижимость в аренду, если это долгосрочная аренда, и получать около 3.2-4% валовой доходности по стране, с региональными вариациями.

Рынки долгосрочной аренды:

• Города университетов: Салоники, Афины, Ираклион, Патры — стабильный спрос со стороны студентов (аренда на 9 месяцев с возможностью ежегодного продления)
• Деловые центры: Центр Афин, центр Салоников — корпоративные переезды и профессионалы-экспаты (аренда на 1-3 года)
• Жилые пригороды: Семейное жилье рядом с международными школами (северные пригороды Афин, Панорама Салоников) — более длительные аренды, 3-5 лет распространены
• Работники туризма: Сезонные курортные города арендуют рабочим в сфере гостеприимства с марта по ноябрь (Крит, Родос, Миконос) — аренда на 6-8 месяцев

Налогообложение дохода от аренды применяется по прогрессивным ставкам: 15-45% в зависимости от общего годового дохода, с возможностью вычета расходов на недвижимость (ремонт, управляющие сборы, ENFIA). Существует трехлетний налоговый exemption на доход от аренды для долгосрочных арендуемых объектов площадью менее 120 м² в определенных обстоятельствах (проверьте текущую правомочность).

Управление недвижимостью:

• Стандартные управляющие сборы составляют 10-12% за полный сервис (поиск арендаторов, составление договоров аренды, сбор арендной платы, координация обслуживания, соблюдение юридических норм)
• Периоды вакантности снижают эффективные доходы (планируйте 1-2 месяца вакантности в год на конкурентных рынках)
• Защита арендаторов сильна в Греции — выселение затруднительно и требует много времени, если арендаторы не выполняют обязательства
• Регистрация договора аренды в налоговых органах обязательна с 2026 года (без наличных арендных платежей)

Энергетическая эффективность и стандарты ремонта

Все греческие объекты требуют сертификаты энергетической эффективности (EPC) с рейтингом от G (худший) до A+ (лучший). Старые объекты часто имеют рейтинг E-G, в то время как новые постройки нацелены на рейтинги A-B. Энергетические рейтинги влияют на:

• Привлекательность для аренды: Более высокие рейтинги привлекают качественных арендаторов; современные арендаторы придают приоритет энергоэффективности
• Эксплуатационные расходы: Плохая изоляция и старые системы увеличивают расходы на отопление/охлаждение (значительные в греческом климате)
• Рыночная стоимость: Энергоэффективные объекты требуют 10-15% надбавки на вторичном рынке
• Финансирование: Некоторые греческие банки предлагают льготные ипотечные ставки для объектов с рейтингом A-B

Бюджеты на ремонт для обновления старых объектов до современных стандартов обычно составляют €200-400/м² за качественные работы, включая изоляцию, замену окон, системы HVAC, обновления кухонь/ванных комнат и отделку. Учитывайте это при принятии решений о приобретении, сравнивая старые здания по более низким ценам с новыми постройками по более высоким ценам.

Понимание траектории рынка недвижимости Греции информирует о стратегическом времени, выборе региона и реалистичных ожиданиях по росту цен. Рынок перешел от быстрого восстановления (2018-2024) к зрелому росту (2025-2027), с умеренной, но положительной динамикой.

Текущие тенденции цен и недавние результаты

К концу 2025 года цены на жилье в Греции увеличились на 7.5%, в то время как в 2024 году рост составил 8.8%. Согласно предварительным данным Банка Греции, Индекс цен на жилье в городских районах увеличился на 7.69% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в III квартале 2025 года (4.94% с учетом реальной инфляции), при этом полный 2024 год показал средний ежегодный рост 8.72% или 5.55% в реальных терминах.

Замедление по сравнению с пиковыми темпами роста 2022-2023 годов (12-14% в год) отражает нормализацию рынка, а не его падение. Цены на жилую недвижимость по всей стране на 86% выше минимальных значений 2017 года, с тех пор как цены резко возросли, подтверждая это как структурное восстановление, а не спекулятивный пузырь.

Региональные вариации 2025:

• В крупных городах Афины и Салоники цены на жилье выросли на 6.2% и 9.6% соответственно за год, при этом цены в Афинах увеличились на 12.1% по сравнению с 2008 годом и на 95.5% за последние 10 лет
• В Салониках цены на 5.4% выше уровней 2008 года с 10-летним увеличением на 86.7%
• В других городах Греции (исключая Афины и Салоники) цены на жилье выросли на 9.8% в 2025 году по сравнению с 2024 годом, хотя по сравнению с уровнями 2008 года цены увеличились всего на 1.2%

Эти данные показывают, что в регионах Греции (€400,000 зоны) наблюдался более сильный недавний рост (9.8%), чем в Афинах (6.2%), что указывает на миграцию цен к доступности, поскольку зоны с высоким спросом в Афинах стали дорогими после реформы уровня.

Динамика рынка Афин и Аттики

Аттика превосходит национальный средний уровень с ценами на 12.5% выше уровней 2008 года и ростом цен на 20-30% в южных пригородах, центральных Афинах и северных районах, с самым сильным ростом в этих областях, обусловленным высоким спросом как со стороны местных, так и иностранных покупателей. Внутри Аттики существуют резкие различия:

• Южные прибрежные пригороды: Глифада, Вулиагмени, Вула ведут в росте цен благодаря развитию Афинской Ривьеры, расширению марин и концентрации международных покупателей
• Мегапроект Эллиникон: Эллиникон стал центром роскоши с современными квартирами, многофункциональными сообществами и крупномасштабными проектами реконструкции — €8 миллиардов на преобразование бывшего аэропорта в жилой, коммерческий и развлекательный район, с этапами завершения до 2028 года
• Регенерация центральных Афин: Плака, Кукаки, Метаксургио наблюдают рост цен, обусловленный ремонтом, так как молодые демографические группы и удаленные работники ищут исторические районы с характером
• Возрождение западных пригородов: Калитея, Мошато, Пирей привлекают проекты конверсии на €250,000 и покупателей-первопроходцев, которые не могут позволить себе традиционные зоны

Прогнозы роста на 2026 год и среднесрочные перспективы

На 2026 год ожидается национальный рост цен примерно на 4-7%, при этом Афины и Аттика, как ожидается, останутся наиболее устойчивыми и ликвидными рынками. Эта умеренность по сравнению с недавними показателями 7.5-8.8% отражает несколько факторов:

• Ограничения доступности: Цены относительно местных доходов увеличились, что ограничивает возможности местных покупателей
• Ставки по ипотеке: Ставки ЕЦБ остаются высокими (хотя ожидается постепенное снижение в 2026-2027 годах), что увеличивает ипотечные расходы
• Влияние уровня Золотой визы: Порог в €800,000 в Афинах снизил объем иностранных инвестиций в столице
• Ответ на предложение: Несмотря на более чем 46,000 новых единиц, введенных в эксплуатацию в 2025 году, спрос продолжает превышать предложение, но строительная активность ускоряется

В долгосрочной перспективе (2026-2030) аналитики прогнозируют средний ежегодный рост на уровне 3-4% по всей стране, при этом премиальные подсекторы Афин/Салоников могут достичь 5-6%, а региональные районы 2-4%. Это здоровые, устойчивые темпы роста, указывающие на зрелые рыночные условия, а не спекулятивные излишества.

Экономические основы, поддерживающие рынок недвижимости

Макроэкономическая стабильность Греции поддерживает уверенность на рынке недвижимости:

Греческая экономика продолжает расти быстрыми темпами, с прогнозируемым расширением на 2.1% в 2025 году и 2.2% в 2026 году, что обусловлено стабильным потреблением и инвестициями, поддерживаемыми фондами ЕС. Это представляет собой самый сильный устойчивый рост Греции с предкризисного 2008 года, отражая:

• Фонд восстановления и устойчивости ЕС (RRF): Более €30 миллиардов в виде грантов и кредитов до 2026 года на финансирование инфраструктуры, цифровой трансформации и зеленого перехода
• Снижение безработицы: В греческом рынке труда благоприятная динамика продолжалась в 2025 году, о чем свидетельствует уровень безработицы, достигший 8.6% в октябре 2025 года — снизившись с пиковых 28% во время кризиса, что улучшает покупательскую способность населения
• Восстановление инвестиционного рейтинга: Греческие государственные облигации вернули статус инвестиционного рейтинга в 2023-2024 годах от крупных рейтинговых агентств, снижая стоимость заимствований и привлекая институциональный капитал
• Здоровье банковского сектора: Греческие банки были рекапитализированы, а коэффициенты проблемных кредитов нормализовались, что позволяет расширять ипотечное кредитование

Туризм как движущая сила спроса

Греция приняла почти 37 миллионов посетителей в 2025 году, что принесло €23 миллиарда дохода от туризма, увеличив спрос как на краткосрочную аренду, так и на жилую недвижимость. Устойчивость туризма (на 12.3% выше уровней до пандемии 2019 года) создает множество эффектов на рынке недвижимости:

• Спрос на сезонную аренду: Несмотря на запрет краткосрочной аренды для обладателей Золотой визы, объекты, не имеющие Золотой визы, приносят высокий доход от Airbnb (8-12% доходности на островах, 6-8% в Афинах)
• Международный интерес: Туристы, которые впервые посетили Грецию, становятся покупателями недвижимости (особенно из Великобритании, Германии, Франции и США)
• Рост сектора услуг: Занятость в туризме поддерживает спрос на аренду жилья в городах назначения
• Инвестиции в инфраструктуру: Расширение аэропортов (Крит, Родос, Миконос), модернизация портов и улучшение дорог, финансируемые за счет туристических поступлений, повышают доступность недвижимости

Потоки иностранных инвестиций и влияние Золотой визы

Чистые притоки для покупки недвижимости нерезидентами резко возросли и достигли пика в 2024 году, составив значительную долю от общего объема прямых иностранных инвестиций, в то время как последние данные за I полугодие 2025 года все еще указывают на большие абсолютные объемы в €938.32 миллиона (USD 1,063.86 миллиона), но показывают снижение на 17.84% по сравнению с прошлым годом, что указывает на то, что прежний всплеск инвестиционного спроса постепенно уступает место более стабильной, но все еще высокой базе иностранной активности.

2024 год стал рекордным по объему чистых иностранных прямых инвестиций в греческую недвижимость, притоки иностранных инвестиций достигли €2,750.30 миллиона согласно данным Банка Греции. Снижение в 2025 году (-17.84% за I полугодие) напрямую коррелирует с реформами уровня в сентябре 2024 года, которые отпугнули некоторых инвесторов из Афин/Салоников.

Тем не менее, иностранный капитал остается значительным. Интерес со стороны покупателей из США к программе Золотой визы резко возрос, с одобрениями, увеличившимися примерно на 49% в годовом исчислении к концу 2025 года, при этом эти покупатели часто нацеливаются на премиальные объекты стоимостью более €1 миллиона, особенно вдоль Афинской Ривьеры и побережья Пирея, в то время как китайские, турецкие и израильские инвесторы остаются активными, но американцы становятся все более значительными участниками.

Ограничения предложения и строительная активность

Предложение жилья остается критическим узким местом. Банк Греции предупреждает в своем Обзоре финансовой стабильности за октябрь 2025 года, что слабая частная строительная активность «дальше замедляет восстановление предложения», хотя ожидается, что пересмотр нормативной базы приведет к восстановлению частного строительства с конца 2026 года после промежуточного периода более жесткого предложения и продолжающегося давления на цены и аренду.

Факторы, способствующие предложению:

• Регуляторные задержки: Процессы получения разрешений на строительство остаются бюрократическими; экологические оценки замедляют одобрения
• Инфляция строительных затрат: Стоимость материалов и труда увеличилась на 20-30% с 2020 года, что создает давление на маржу застройщиков
• Доступность земли: В Афинах/Салониках земли для застройки дефицитны в желаемых локациях
• Риск археологических находок: Строительные проекты часто обнаруживают древние останки, останавливая работу на месяцы/годы во время раскопок

Тем не менее, в августе 2025 года было выдано 1,914 новых разрешений на строительство в частном секторе, при этом экономисты прогнозируют примерно 7% рост строительной активности в течение следующих 12 месяцев, чтобы создать больше законных инвестиционных возможностей для иностранных покупателей. Проекты конверсии и реставрация наследия частично обходят узкие места нового строительства, переоборудуя существующие здания.

Тенденции на рынке аренды

Инфляция аренды в традиционном сегменте долгосрочной аренды в Греции продолжает значительно опережать общий рост цен, однако темпы увеличения, похоже, достигли пика, с замедлением, наблюдаемым с середины 2025 года. В стране средняя арендная плата за жилье выросла с €10.11/m² в 2025 году до €10.31/m² в 2026 году (что отражает скромное увеличение примерно на 2%), в то время как в Аттике рост был немного сильнее, с средней арендной платой, увеличившейся с €11.97/m² до €12.28/m².

Эта умеренность по сравнению с 8-10% ежегодным ростом аренды в 2023-2024 годах указывает на перераспределение рынка, хотя аренда остается высокой по сравнению с уровнями до пандемии, поддерживая доходность инвесторов.

Риски для позитивного прогноза

Несколько факторов могут снизить рыночную производительность:

• Дальнейшее увеличение порогов Золотой визы: Правительство может повысить уровни до €500k/€1M в будущем, если проблемы доступности жилья усугубятся
• Рецессия в еврозоне: Экономический спад, снижающий возможности местных покупателей и иностранные инвестиции
• Геополитическая нестабильность: Региональные напряженности (отношения Греции и Турции, конфликты на Ближнем Востоке) отпугивают инвестиции
• Обратная реакция на овертуризм: Местное сопротивление росту туризма может привести к ограничительным политикам, влияющим на стоимость недвижимости в туристических зонах
• Климатические риски: Лесные пожары, нехватка воды и экстремальная жара могут негативно сказаться на привлекательности определенных регионов

2026 год как стратегическое окно для входа

Несколько факторов указывают на то, что 2026 год представляет собой благоприятное время для инвестиций в Золотую визу:

• Приостановка НДС/налога на прирост капитала: Налоговые льготы истекают 31 декабря 2026 года — покупка до конца года позволяет сэкономить €96,000-192,000 на НДС на новые постройки
• Стабильность уровней: Текущие пороги €250k/€400k/€800k, вероятно, не снизятся; риск будущих увеличений создает стимул «купить сейчас»
• Эффективность обработки: Сроки обработки 3-6 месяцев — лучшие в истории программы; очереди устранены
• Умеренность рынка: Замедление роста с 13% до 7% представляет лучшие входные оценки по сравнению с пиковыми значениями 2022-2023 годов
• Доступность проектов конверсии: Опции на €250,000 выходят на рынок, предоставляя доступный вход в Афины/Салоники, который может не сохраняться в долгосрочной перспективе

Инвесторы, нацеленные на Грецию, должны действовать решительно в 2026 году, прежде чем потенциальные повышения порогов, истечение налоговых льгот или повторное ускорение рынка уменьшат текущие преимущества.

Хотя Золотая виза Греции предлагает привлекательные преимущества, успех требует преодоления значительных рисков, которые многие инвесторы недооценивают. Этот раздел касается ограничений, которые конкуренты скрывают в мелком шрифте, и ошибок, которые могут сорвать заявки или инвестиционные доходы.

Запрет на краткосрочную аренду: влияние на доходность инвестиций

Запрет на Airbnb и краткосрочную аренду, вступивший в силу в апреле 2024 года, кардинально изменил экономику недвижимости по Золотой визе. Держатели Золотой визы не могут сдавать недвижимость в краткосрочную аренду (например, через Airbnb), нарушения приводят к аннулированию разрешения на проживание и административному штрафу в размере €50,000.

До 2024 года инвесторы в Афинах, Миконосе и Санторини достигали валовой доходности 8-12% через краткосрочную аренду. После запрета доходность от долгосрочной аренды падает до 3-5%, что сокращает годовой доход на €12,000-20,000 при стоимости недвижимости €400,000. Это устранило основное обоснование дохода для дорогих островных объектов, которые теперь требуют инвестиций в €800,000.

Реальность исполнения: Греческие власти сопоставляют реестры недвижимости по Золотой визе с объявлениями на Airbnb/Booking.com. В 2025 году произошло несколько аннулирований разрешений и наложений штрафов. Штраф в размере €50,000 применяется за каждое нарушение — даже одно объявление о вашей недвижимости вызывает штрафы. Не стоит предполагать, что исполнение закона будет мягким.

Альтернативные стратегии дохода:

• Долгосрочная меблированная аренда: Договоры на 6-12 месяцев с экспатами, удаленными работниками и корпоративными переездами по премиальным ставкам (на 10-20% выше, чем без мебели)
• Студенческое жилье: Договоры на 9 месяцев в университетских городах, продлеваемые ежегодно
• Жилье для сезонных работников: Договоры на 6-8 месяцев в туристических местах для сотрудников гостиничного бизнеса (законно, так как превышает 30-дневный порог краткосрочной аренды)
• Корпоративное жилье: Контракты с компаниями по переезду, предоставляющие временное жилье назначенным работникам (структурировать как долгосрочные аренды)

Отсутствие прав на работу: ограничения на трудоустройство

Золотая виза явно запрещает трудоустройство в Греции. Вы не можете работать как сотрудник греческих компаний или получать зарплату. Это ограничение затрагивает:

• Профессионалов, стремящихся к практике: Врачи, юристы, бухгалтеры не могут работать в Греции без отдельных разрешений на работу
• Предпринимателей, желающих занять оперативные роли: Вы можете владеть бизнесом, но не можете получать зарплату (только дивиденды/распределения)
• Супругов, ищущих работу: Предполагается модель неработающего супруга; оба супруга ограничены в трудоустройстве

Обходные пути включают удаленную работу на негреческих работодателей (законно, так как доход поступает из-за границы), владение бизнесом с получением дивидендного дохода и консультационные соглашения, структурированные как сервисные контракты, а не трудовые. Однако эти ограничения делают Золотую визу неприемлемой для инвесторов, планирующих получать доход от трудоустройства в Греции.

Вид на жительство ≠ Гражданство: семилетний путь с требованиями

Золотая виза предоставляет вид на жительство, а не гражданство. Путь к греческому/ЕС паспорту требует:

• Семь последовательных лет законного проживания с минимум 183 днями ежегодно в Греции, отсутствие не более 10 месяцев в любой 5-летний период, знание греческого языка на уровне B1 и успешная сдача интеграционных экзаменов по греческой истории, культуре и политике

Это создает фундаментальное противоречие: ключевое преимущество Золотой визы (отсутствие требования о пребывании) прямо противоречит требованию о 183-дневном ежегодном присутствии для гражданства. Инвесторы не могут поддерживать статус безпребывания, квалифицируясь на гражданство.

Кроме того, знание греческого языка на уровне B1 требует 400-600 часов обучения — функциональная разговорная способность, чтение газет, ведение деловых обсуждений и понимание исторических/культурных текстов. Это не поверхностное требование.

Инвесторы, стремящиеся к гражданству ЕС, должны рассмотреть программы гражданства через инвестиции в Карибском регионе (Антигуа, Доминика, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия, Гренада), предоставляющие паспорта за 3-6 месяцев без требований к проживанию, хотя они не обеспечивают доступ к ЕС. Для гражданства ЕС с инвестициями, Гражданство Сент-Китс и Невис через инвестиции предлагает безвизовый доступ в Великобританию/Шенген, в то время как программы, такие как Гражданство Турции через инвестиции, предоставляют альтернативы на развивающихся рынках.

Риски колебаний на рынке недвижимости

Несмотря на недавние сильные результаты, греческая недвижимость несет циклические и структурные риски:

• История кризисов: Греция испытала 40% номинальное снижение цен с 2008 по 2017 год; рынки могут обрушиться
• Экономическая уязвимость: Высокий государственный долг (160% от ВВП), пенсионные обязательства и ограничения еврозоны создают макроэкономическую нестабильность
• Риск ликвидности: Греческая недвижимость продается в нормальных условиях в течение 9-18 месяцев; в кризисные периоды этот срок может увеличиваться до нескольких лет
• Валютный риск для инвесторов, не использующих евро: Слабость евро снижает стоимость активов в терминах USD/GBP

Недвижимость следует рассматривать как минимум на 7-10 лет, а не для краткосрочной торговли. Гибкость выхода требует принятия ниже рыночных цен или длительных периодов маркетинга.

Регуляторные изменения: увеличение порогов и модификации правил

Греция уже удвоила/утроила пороги в зонах с высоким спросом (€250k → €800k в Афинах). Дальнейшие увеличения возможны, если:

• Кризис доступности жилья усугубится для местных жителей
• Политическое давление возрастет против программ «золотого паспорта» (увеличение контроля на уровне ЕС)
• Необходимость в доходах заставит правительство получать больше инвестиций на каждое разрешение

Инвесторы, купившие по старым порогам, сохраняют свои разрешения на проживание и могут продлевать их, но продажа и повторная покупка требуют соблюдения новых порогов. Это создает эффект блокировки, снижающий гибкость оптимизации портфеля.

Скрытые проблемы с недвижимостью: незаконные постройки, зонирование и долги

Рынок недвижимости Греции страдает от значительных юридических и структурных проблем, которые могут поймать неподозревающих иностранных покупателей:

Незаконное строительство: По оценкам, 30-40% греческих зданий имеют какие-либо несанкционированные элементы — остекленные балконы, надстройки этажей, переоборудование подвалов, конструкции крыш, построенные без разрешений. Эти «незаконные постройки» создают множество проблем:

• Недвижимость не может быть законно передана до легализации
• Легализация требует ретроактивных разрешений, штрафов (€200-500/м² незаконного пространства) и структурных сертификатов
• Некоторые незаконные элементы не могут быть легализованы (нарушают зонирование, строительные нормы, права соседей) и должны быть снесены
• Заявки на Золотую визу отклоняются, если у недвижимости есть незаконные элементы

Профилактика: Всегда нанимайте независимого инженера-строителя (не инженера продавца) для проверки недвижимости и сравнения фактической структуры с утвержденными строительными разрешениями, хранящимися в муниципалитете. Убедитесь, что каждая комната, балкон, подвал и конструкция крыши соответствуют разрешенным планам. Запланируйте €500-800 на тщательный отчет инженера.

Ограничения по зонированию: Недвижимость в археологических зонах, охраняемых прибрежных районах, лесных землях и пограничных регионах сталкивается с ограничениями на развитие и передачу. В некоторых районах полностью запрещено владение для негреков/не-ЕС (пограничные военные зоны). Убедитесь в статусе зонирования перед обязательством по покупке.

Скрытые долги и обременения: Долги по греческой недвижимости (ипотеки, налоговые обременения, требования подрядчиков, задолженности по коммунальным услугам) прикрепляются к недвижимости, а не к человеку. Если у продавца есть неоплаченные налоги на недвижимость или долги подрядчикам, они переходят к вам после покупки, если не были явно погашены до завершения сделки.

Профилактика: Юрист должен получить справки о погашении от:

• Налоговой службы (нет задолженности по налогам на недвижимость)
• Муниципалитета (нет штрафов, нарушений строительства или неоплаченных сборов)
• Земельного реестра (нет зарегистрированных ипотек или обременений)
• Коммунальных служб (нет задолженности по электричеству, воде, газу)

Никогда не принимайте обещания продавца «разобраться после закрытия» — все долги должны быть погашены и сертифицированы до того, как вы оплатите окончательную цену покупки.

Бюрократические задержки и языковые барьеры

Греческая государственная администрация остается сложной и медленной, несмотря на цифровые улучшения. Ожидайте:

• Задержки с разрешениями: Разрешения на строительство, реконструкцию, переоборудование занимают на 3-12 месяцев больше, чем обещано
• Языковые требования: Большинство государственных учреждений работают только на греческом; возьмите с собой переводчика или юриста, говорящего по-гречески
• Требования к документам: Бесконечные апостили, сертификации, переводы и нотариальные заверения в нескольких инстанциях
• Часы работы: Государственные учреждения закрываются в 14-15 часов; трудно получить доступ, если вы работаете в обычные рабочие часы

Запланируйте дополнительное время для каждого процесса — закрытие сделки по недвижимости, запланированное на «следующий месяц», часто откладывается на три месяца. Включите резервные сроки в планирование визы, графики переезда и прогнозы доходов от аренды.

Высокие транзакционные расходы: 8-12% от общей суммы

Как указано в разделе о разбивке затрат, приобретение недвижимости в Греции несет 8-12% общих затрат сверх цены покупки. Это неблагоприятно по сравнению с:

• Португалия: 6-8% общих затрат
• Испания: 10-13% (аналогично)
• Кипр: 5-7%
• ОАЭ: 4-6%

Для покупки за €400,000 вам потребуется €440,000-450,000 ликвидного капитала. Для €800,000 запланируйте €880,000-900,000. Эти затраты снижают эффективную доходность — если недвижимость вырастет в цене на 20% за пять лет, валовая прибыль составит €80,000-160,000, но чистая после транзакционных затрат составит всего €40,000-120,000 (вычитая входные затраты; выходные затраты добавляют еще 3-4% при продаже).

Дети теряют право на участие в 21 год

Зависимые дети теряют право на Золотую визу в возрасте 21 года (можно продлить до 24 лет с ежегодными продлениями, если они учатся в университете, но это не автоматично). Это создает проблемы с планированием:

• Семья с 19-летним ребенком получает Золотую визу; ребенок покрыт на первоначальные пять лет разрешения, но теряет право на следующем продлении (в 24 года)
• Дети, которым исполнилось 21, должны перейти на студенческие визы, разрешения на работу или независимые инвестиции по Золотой визе
• Нет положения для совершеннолетних детей, позволяющего сохранять вид на жительство через инвестиции родителей после 21/24 лет

Родителям старших детей следует стратегически планировать заявки на Золотую визу или планировать пути перехода (зачисление в университет, спонсорство на трудоустройство или отдельные инвестиции для совершеннолетних детей).

Недвижимость должна поддерживаться в хорошем состоянии для продления разрешения

Продление разрешения на проживание каждые пять лет требует демонстрации:

• Продолжение владения недвижимостью (нельзя продавать без замены инвестиции)
• Недвижимость поддерживается в хорошем состоянии (не заброшена и не пришла в упадок)
• Налоги оплачены в срок (ENFIA и подоходные налоги, если сдается в аренду)
• Страхование поддерживается

Инвесторы не могут забрасывать недвижимость и ожидать продления разрешения. Это создает постоянные обязательства по удержанию затрат, даже если личные обстоятельства меняются (потеря работы, переезд, финансовые трудности).

Специфические юридические сложности Греции

Греческое законодательство о недвижимости существенно отличается от систем общего права (Великобритания, США, Австралия) и даже от других стран гражданского права Европы:

• Права преимущественной покупки: Сельскохозяйственные земли и определенные объекты недвижимости предоставляют права преимущественной покупки соседям, совладельцам или государству — они могут заявить право на покупку вместо вас
• Наследственное право: Правила обязательного наследования диктуют распределение имущества независимо от вашего завещания; дети имеют право на доли
• Режимы совместной собственности: Права собственности супругов сложны; покупка на индивидуальные или совместные имена имеет значительные последствия
• Претензии на владение: Сквоттеры могут заявить право собственности после длительного проживания; проверьте наличие несанкционированных жильцов

Всегда работайте с специализированными юристами по недвижимости, знакомыми с проблемами иностранных инвесторов — юристы общей практики часто не имеют опыта в вопросах Золотой визы, международного налогообложения и трансграничного планирования наследства.

Налогообложение в Греции затрагивает владельцев недвижимости через ежегодные налоги на имущество, налоги на доход от аренды, налоги на прирост капитала и потенциальный налог на доход физических лиц при установлении налогового резидентства. Понимание налоговых обязательств и доступных стратегий оптимизации имеет решающее значение для точного расчета налоговых деклараций и соблюдения законодательства.

Ежегодный налог на имущество ENFIA

ENFIA (Единый налог на недвижимость) — это единый налог на имущество в Греции, рассчитываемый по сложным формулам, учитывающим:

• Размер недвижимости (квадратные метры)
• Коэффициент зоны расположения (Афины/острова — наивысший, сельская местность — наинизший)
• Возраст недвижимости (новые объекты иногда имеют более низкие ставки)
• Этаж (высокие этажи иногда имеют более высокие ставки)
• Назначение (жилое, коммерческое, свободное)
• Общая стоимость портфеля (доплата, если общая стоимость недвижимости превышает €500,000)

Нет единой ставки ENFIA — расчеты специфичны для каждого объекта. Налог на имущество (ENFIA) выше в туристических зонах, при этом Афины и острова платят на 30-50% больше ENFIA, чем города материковой части. Приблизительные ориентиры:

• Недвижимость стоимостью €250,000 в Пелопоннесе: €500-1,000 в год
• Недвижимость стоимостью €400,000 на Крите: €800-1,500 в год
• Недвижимость стоимостью €400,000 в Афинах: €1,200-2,000 в год
• Недвижимость стоимостью €800,000 в южных пригородах Афин: €2,000-3,500 в год
• Недвижимость стоимостью €800,000 на Миконосе: €3,000-5,000 в год

ENFIA должен уплачиваться ежегодно в рассрочку (обычно 3-6 платежей в течение года). Штрафы за просрочку платежа значительны (начальный штраф 10% плюс ежемесячные проценты). Чеки ENFIA требуются для продления Золотой визы — задолженность по налогам на имущество ставит под угрозу продление разрешения.

Доплата за портфель: Если общая стоимость вашего портфеля недвижимости в Греции превышает €500,000, предельные ставки ENFIA значительно увеличиваются на превышающую сумму. Это создает дисинцентив для владения несколькими объектами недвижимости сверх минимального порога Золотой визы.

Налогообложение дохода от аренды

Долгосрочный доход от аренды облагается налогом как личный доход в рамках прогрессивной налоговой системы Греции:

Допустимые вычеты уменьшают налогооблагаемый доход:

• Уплаченный налог ENFIA
• Расходы на обслуживание и ремонт здания (с чеками)
• Комиссионные за управление недвижимостью
• Страховые премии
• Амортизация (жилые объекты: 2-4% в год от стоимости здания, исключая землю)
• Проценты по кредиту (если используется ипотека, хотя объекты Золотой визы не могут иметь ипотеку для первоначальной покупки)

Пример расчета налога на доход от аренды:

Недвижимость стоимостью €400,000, генерирующая €16,000 годового дохода от аренды (4% доходность):

• Валовой доход от аренды: €16,000
• Минус: ENFIA (€1,200), ремонт (€800), управление (€1,600), страхование (€500), амортизация (€3,000) = Общие вычеты €7,100
• Налогооблагаемый доход: €8,900
• Налог по ставке 15%: €1,335
• Чистый доход после налога: €14,665 (до учета простоя, который дополнительно снижает эффективную доходность)

Трехлетнее освобождение от налога на доход от аренды: Греция предлагает временные налоговые освобождения для долгосрочной аренды объектов площадью менее 120 м² в определенных обстоятельствах. Проверьте текущую правомочность — эта льгота нацелена на небольшие жилые единицы, сдаваемые в аренду греческим резидентам для решения проблемы доступности жилья. Объекты Золотой визы площадью более 120 м² (требуемые для уровней €400k/€800k) обычно не соответствуют требованиям.

Налог на прирост капитала при продаже недвижимости

Прибыль от продажи греческой недвижимости облагается налогом в размере 15% от прироста (цена продажи минус цена покупки и затраты на улучшение). Однако греческое правительство приостановило налог на прирост капитала до 31 декабря 2026 года, чтобы поддержать рынок недвижимости.

Это создает стратегическую возможность: объекты, проданные до 31 декабря 2026 года, полностью освобождаются от налога на прирост капитала. Для объекта, приобретенного за €400,000, который подорожал до €480,000, прирост в €80,000 обычно обложится налогом в €12,000 (15%), но будет освобожден от налога, если продан до конца 2026 года.

Планирование: Инвесторы, ожидающие среднесрочного выхода (3-5 лет), должны следить за тем, продлится ли приостановка после 2026 года. Если налог будет восстановлен, продажа до истечения срока позволит сэкономить значительные суммы налога. Однако продажа требует покупки замещающей недвижимости для сохранения Золотой визы — нельзя просто обналичить и сохранить разрешение на проживание.

НДС на новые покупки недвижимости

Новые объекты от застройщиков облагаются НДС в размере 24% вместо 3.09% налога на передачу. На новую недвижимость стоимостью €400,000 НДС составит €96,000 — значительная сумма. Однако этот НДС также приостановлен до 31 декабря 2026 года, что создает значительные сбережения.

Стратегическое значение: Покупки новых объектов, закрывающиеся в 2026 году, экономят €96,000-192,000 (на объектах стоимостью €400k-€800k). Это делает новые объекты сравнительно привлекательными в 2026 году, но потенциально дорогими в 2027 году и позже, если приостановка закончится. Заключите контракты на покупку в 2026 году для закрытия в 2026 году, чтобы получить выгоду.

Соображения по налоговому резидентству

Золотая виза не делает вас автоматически налоговым резидентом Греции — налоговое резидентство зависит от физического присутствия и жизненных связей. Обычно вы становитесь налоговым резидентом Греции, если:

• Находитесь в Греции более 183 дней в календарном году, ИЛИ
• Греция является вашим «центром жизненных интересов» (семья, экономическая деятельность, постоянное место жительства)

Налоговые резиденты Греции платят налоги на всемирный доход. Нерезиденты платят налоги только на доход из греческих источников (доход от аренды, прирост капитала от греческой недвижимости).

Большинство держателей Золотой визы намеренно избегают налогового резидентства в Греции,:

• Оставаясь менее 183 дней в год в Греции
• Сохраняя основное место жительства и семью в своей стране
• Ведя бизнес вне Греции

Это позволяет им пользоваться разрешением на проживание для поездок по Шенгену, оставаясь налоговыми резидентами в юрисдикциях с более низкими налогами (ОАЭ, Монако, Швейцария и т.д.).

Режим налогообложения для нерезидентов (специальная ставка 7%)

Греческая Золотая виза предоставляет доступ к режиму налогообложения для нерезидентов с фиксированным ежегодным налогом в размере €100,000 на всемирный доход для квалифицированных инвесторов (не являющихся налоговыми резидентами Греции в предыдущие 7 лет с инвестициями более €500,000), в то время как пенсионеры пользуются фиксированной ставкой налога в 7% на иностранный пенсионный доход в течение 15 лет.

Правила и механика режима для нерезидентов:

• Доступен для лиц, которые не были налоговыми резидентами Греции в 5 из предыдущих 6 лет
• Требует минимальных инвестиций в размере €500,000 в Греции (недвижимость Золотой визы подходит, если €500k+; две недвижимости общей стоимостью €500k+ могут подойти)
• После регистрации уплачивается фиксированный ежегодный налог в размере €100,000 независимо от уровня иностранного дохода
• Греческий доход (аренда, дивиденды от греческих компаний) облагается налогом отдельно по обычным ставкам
• Действует максимум 15 лет
• Можно включить членов семьи за дополнительную плату в €20,000 на человека в год

Этот режим нацелен на лиц с очень высоким доходом, зарабатывающих более €1 миллиона в год из иностранных источников, которые хотят получить резидентство в Греции/ЕС. Для человека, зарабатывающего €3 миллиона в виде иностранных дивидендов, уплата фиксированного налога в €100,000 (эффективная ставка 3.3%) вместо 45% прогрессивных ставок экономит €1.25 миллиона в год.

Однако это требует установления налогового резидентства в Греции (183+ дня), что противоречит преимуществу Золотой визы с нулевым пребыванием. Пользователи режима для нерезидентов обычно проводят 6-9 месяцев в Греции, наслаждаясь средиземноморским образом жизни, одновременно легально минимизируя глобальные налоги.

Специальный налоговый режим для пенсионеров (фиксированная ставка 7%)

Пенсионеры пользуются фиксированной ставкой налога в 7% на иностранный пенсионный доход в течение 15 лет. Эта программа нацелена на пенсионеров, переезжающих в Грецию.

Требования:

• Получатель иностранной пенсии (государственная или частная пенсия из не греческого источника)
• Перевод налогового резидентства в Грецию (183+ дня в год)
• Предыдущее налоговое резидентство в стране с налоговым соглашением с Грецией

После регистрации весь иностранный пенсионный доход облагается фиксированной ставкой налога в 7% в течение 15 лет. Греческий доход облагается налогом по обычным ставкам. Это создает огромные сбережения для пенсионеров с высоким доходом — человек, получающий €100,000 ежегодной пенсии, платит €7,000 налога вместо €35,000-45,000 по прогрессивным ставкам.

В сочетании с Золотой визой (пенсионеры могут приобрести недвижимость, соответствующую инвестиционному порогу) это создает мощную стратегию выхода на пенсию: приобретение недвижимости для резидентства в ЕС, установление налогового резидентства в Греции для доступа к пенсионному режиму с налогом 7% и наслаждение средиземноморским образом жизни с минимальным налогообложением.

Налог на передачу против НДС: стратегические соображения

Выбор между объектами вторичного рынка (3.09% налог на передачу) и новыми постройками (24% НДС, приостановленный до декабря 2026 года) значительно влияет на затраты на приобретение:

• Вторичный рынок: €400,000 + 3.09% налог на передачу (€12,360) = €412,360 минимум
• Новая постройка в 2026 году: €400,000 + 24% НДС приостановлен (€0) = €400,000
• Новая постройка в 2027 году и позже: €400,000 + 24% НДС (€96,000) = €496,000

В 2026 году новые постройки дешевле вторичных объектов на €12,360 (необычное рыночное условие, созданное приостановкой НДС). После 2026 года вторичные объекты становятся дешевле на €83,640. Это создает срочность для покупок новых объектов в 2026 году.

Стратегии оптимизации налогообложения

• Тщательно структурируйте владение: Индивидуальное или корпоративное владение имеет разные последствия для ENFIA, налога на наследство и налога на доход — проконсультируйтесь с консультантом по трансграничному налогообложению
• Максимизируйте вычеты: Документируйте все расходы на недвижимость с чеками; вычеты уменьшают налог на доход от аренды
• Время продажи недвижимости: Продавайте до 31 декабря 2026 года, чтобы избежать налога на прирост капитала, если планируете среднесрочный выход
• Закрывайте новые постройки в 2026 году: Получите выгоду от приостановки НДС, сэкономив €96k-€192k до потенциального истечения в 2027 году
• Избегайте налогового резидентства в Греции, если не используете режимы для нерезидентов/пенсионеров: Оставайтесь менее 183 дней, чтобы оставаться налоговым резидентом в стране с более низкими налогами
• Рассмотрите режим для нерезидентов, если у вас очень высокий доход: Годовая стоимость €100k оправдана, если экономите €500k-1M+ на иностранном налоге
• Пенсионеры должны установить налоговое резидентство в Греции: Ставка налога на пенсию 7% крайне выгодна для пенсионеров с высоким доходом

Могу ли я все еще получить Золотую визу Греции за €250,000?

Да, но только через проекты преобразования коммерческой недвижимости в жилую или восстановление объектов культурного наследия. Золотая виза Греции все еще доступна за €250,000 в зонах C через преобразование коммерческой недвижимости в жилую и восстановление объектов культурного наследия, при этом в зоне C нет ограничений по размеру, и она доступна в любой точке Греции. Стандартные покупки жилой недвижимости теперь требуют €400,000 (региональные зоны) или €800,000 (зоны с высоким спросом, такие как Афины, Салоники, Миконос, Санторини).

Могу ли я работать в Греции с Золотой визой?

Нет, вы не можете быть трудоустроены в греческих компаниях или получать зарплату в Греции. Однако вы можете владеть бизнесом и получать дивидендный доход, управлять своей арендной недвижимостью, выполнять удаленную работу для работодателей, не являющихся греческими, и заниматься консалтингом, оформленным в виде сервисных контрактов. Золотая виза запрещает трудоустройство, но позволяет заниматься предпринимательской и инвестиционной деятельностью.

Могу ли я сдавать свою недвижимость на Airbnb или других платформах краткосрочной аренды?

Нет. Держателям Золотой визы запрещено сдавать недвижимость для краткосрочного проживания (например, через Airbnb), нарушения приводят к аннулированию разрешения на проживание и административному штрафу в размере €50,000. Этот запрет вступил в силу в апреле 2024 года. Разрешены только долгосрочные аренды (обычно 6+ месяцев). Исполнение этого правила активно — не рискуйте своим разрешением, нарушая его.

Сколько времени занимает получение Золотой визы Греции в 2026 году?

Среднее общее время обработки составляет 3-6 месяцев в 2026 году для простых заявок. Однако реалистичные ожидания должны планировать 6-9 месяцев для сложных случаев или регионов с высоким объемом заявок. Некоторые отчеты указывают на 12+ месяцев в перегруженных районах, таких как Аттика. Цифровой портал и децентрализованная обработка значительно улучшили сроки по сравнению с 18-месячными задержками 2024 года.

Могу ли я получить греческое/ЕС гражданство через Золотую визу?

Да, но не автоматически. Держатели Золотой визы Греции могут подать заявку на гражданство после 7 лет законного проживания с минимум 183 днями ежегодно в Греции, при этом отсутствие не должно превышать 10 месяцев в любой 5-летний период, требуется знание греческого языка на уровне B1 и сдача интеграционных экзаменов по греческой истории, культуре и политике. Преимущество нулевого пребывания Золотой визы противоречит требованию о присутствии для гражданства — вы должны фактически жить в Греции, чтобы в конечном итоге натурализоваться.

Могу ли я продать свою недвижимость, полученную через Золотую визу?

Да, но вы должны приобрести заменяющую недвижимость, соответствующую инвестиционным порогам Золотой визы, чтобы сохранить свое разрешение на проживание. Владение должно сохраняться, но активы могут быть проданы и заменены на другую квалифицированную недвижимость. Если вы продадите без замены, ваше разрешение на проживание не будет продлено по истечении пятилетнего срока. Вы не можете просто обналичить и сохранить визу.

Какие члены семьи могут быть включены в мою заявку?

Разрешение на проживание распространяется на всю семью, включая супруга, детей младше 21 года и родителей основного заявителя и супруга. Семейные льготы включают супруга (включая однополые пары с февраля 2024 года), детей младше 21 года (продлеваемых до 24 лет с ежегодными продлениями, если они учатся в университете) и родителей как основного заявителя, так и супруга. Три поколения могут получить разрешение на проживание через одну инвестицию без дополнительных вложений.

Могу ли я использовать ипотеку для финансирования покупки недвижимости для Золотой визы?

Нет. Заявителям не разрешается брать ипотеку на недвижимость для своей заявки на Золотую визу. Полная сумма инвестиции должна быть оплачена наличными без ипотечного финансирования. Однако после получения вашей Золотой визы вы можете потенциально получить финансирование для улучшения недвижимости или дополнительных покупок недвижимости, хотя сама квалифицированная недвижимость должна оставаться без ипотеки.

Могу ли я объединить несколько объектов недвижимости, чтобы достичь инвестиционного порога?

Нет. Соответствующая сумма должна быть инвестирована в одну недвижимость — можно подать заявку, купив одну недвижимость в Афинах стоимостью €800,000, но нельзя, купив две недвижимости на общую сумму €800,000 или более. Требование о единственной недвижимости предотвращает диверсификацию портфеля в рамках самой инвестиции Золотой визы. Вы должны вложить полный порог в один актив.

Нужно ли мне жить в Греции, чтобы сохранить свою Золотую визу?

Нет. Золотая виза Греции не имеет минимальных требований к проживанию для сохранения разрешения. Вы можете бесконечно продлевать свое пятилетнее разрешение на проживание, не проводя ни одного дня физически в Греции, при условии, что вы поддерживаете квалифицированную инвестицию. Это одна из самых привлекательных особенностей программы для инвесторов, стремящихся получить доступ к ЕС без переезда.

Могу ли я свободно путешествовать по Европе с Золотой визой Греции?

Да. Успешные заявители и их семьи получают безвизовый доступ к Шенгенской зоне Европы, охватывающей 29 стран. Однако вы можете проводить неограниченное время в Греции, но ограничены 90 днями в течение 180-дневного периода в других странах Шенгена, если не установите там резиденцию. Золотая виза предоставляет греческое резидентство, а не полную свободу передвижения по ЕС (что требует гражданства).

Как мне продлить свою Золотую визу после пяти лет?

Для продления необходимо продемонстрировать продолжение владения недвижимостью, текущие платежи по налогам на имущество (ENFIA), поддерживаемую медицинскую страховку и отсутствие уголовных судимостей. Вы подаете заявку на продление примерно за 6 месяцев до истечения срока, оплачиваете сборы за продление (€2,000 основной заявитель + €150 за каждого взрослого иждивенца), предоставляете обновленную документацию и получаете новое пятилетнее разрешение. Пока вы поддерживаете квалифицированную инвестицию, продления являются рутинными и могут продолжаться бесконечно.

Какое лучшее место для инвестирования €400,000 для Золотой визы?

Это зависит от ваших приоритетов. Для чистой инвестиционной доходности Салоники предлагают высокие арендные доходы (4-6%), потенциал роста (11% в 2025 году) и более низкие цены, чем в Афинах в пределах того же уровня €800,000. Для образа жизни Крит (Ханья, Ретимно) предлагает круглогодичное средиземноморское проживание, международное сообщество и порог в €400,000. Для ценности и арендного дохода Халкидики балансируют близость к пляжу, доступность Салоников и растущий туризм. Для капитализации при росте цен пригороды Афин (даже в зонах €800k) обеспечивают лучшую ликвидность и долгосрочный рост. Нет единственного «лучшего» места — выбирайте в соответствии с личными целями.

Каковы общие расходы помимо цены недвижимости?

Запланируйте 8-12% дополнительных расходов на транзакции: 3.09% налог на передачу (для объектов вторичного рынка), 1-2% юридические сборы, 1.5-2% нотариальные сборы, 2% комиссия агентства (если используется риелтор), 0.5-0.7% регистрация земли, плюс €2,000+ сборы за заявку на Золотую визу. На объект недвижимости стоимостью €400,000 общие расходы составят €440,000-450,000. На €800,000 ожидайте €880,000-900,000 в общей сложности. Это обязательные расходы — планируйте соответственно с самого начала.

Могут ли граждане Великобритании подать заявку на Золотую визу Греции после Brexit?

Да, граждане Великобритании теперь классифицируются как граждане стран, не входящих в ЕС, после Brexit и полностью имеют право на Золотую визу Греции. Фактически, количество заявок из Великобритании значительно увеличилось после Brexit, так как британские граждане стремятся восстановить доступ к ЕС, потерянный с выходом Великобритании. Золотая виза предоставляет привлекательный путь для граждан Великобритании вернуть мобильность по Шенгену и потенциальное долгосрочное гражданство ЕС.

Являются ли проекты преобразования за €250,000 хорошей инвестицией?

Проекты преобразования предлагают самый низкий порог входа и доступ к Афинам/Салоникам за €250,000 вместо €800,000 — это значительное преимущество. Однако они несут в себе риск завершения (разработчик должен завершить преобразование и получить сертификат на жилую недвижимость), ограничения по местоположению (часто в периферийных районах) и неопределенную ликвидность при перепродаже. Работайте только с проверенными застройщиками, убедитесь, что разрешения одобрены до обязательств, и структурируйте платежи, привязанные к этапам завершения. Для инвесторов, ставящих низкие инвестиции и местоположение в Афинах выше абсолютного качества недвижимости, преобразования имеют смысл. Для тех, кто хочет обжитые районы и проверенные активы, стандартные покупки в регионах за €400k предлагают больше безопасности.

Что происходит, когда моим детям исполняется 21 год?

Дети теряют статус иждивенца по Золотой визе в возрасте 21 года, с возможностью продления до 24 лет, если они учатся в университете с ежегодной документацией на продление. После 21/24 лет они должны перейти на независимые категории виз (студенческая виза, рабочая виза или собственная инвестиция в Золотую визу) или потерять права на проживание в Греции. Планируйте соответствующим образом, если ваши дети приближаются к этим возрастным порогам — время первоначальной заявки, чтобы максимизировать период покрытия.

Разрешает ли Греция двойное гражданство?

Да. Двойное гражданство разрешено согласно греческому законодательству. Если вы в конечном итоге натурализуетесь как гражданин Греции после семи лет проживания, вы можете сохранить свою первоначальную национальность (если только ваша родная страна не запрещает двойное гражданство — проверьте законы своей страны). Греция не требует отказываться от предыдущего гражданства.

Существуют ли какие-либо ограничения на въезд, связанные с COVID-19 или здоровьем, для заявителей на Золотую визу в 2026 году?

На 2026 год Греция сняла ограничения на въезд, связанные с COVID-19. Стандартная комплексная медицинская страховка, покрывающая госпитализацию и амбулаторное лечение, остается обязательной для заявок на Золотую визу, но специальных требований, связанных с пандемией, не существует. Следите за актуальными требованиями перед поездкой, так как санитарные нормы могут измениться, но текущая ситуация полностью нормализована.

Как Золотая виза Греции сравнивается с программой Португалии?

Португалия прекратила свой маршрут Золотой визы по недвижимости в октябре 2023 года, теперь предлагая только варианты инвестиций в фонды (минимум €500,000). Греция сохраняет пути инвестирования в недвижимость, начиная с €250,000 (преобразования) или €400,000 (региональные объекты), что делает ее значительно более доступной. Греция предлагает нулевое требование о пребывании (Португалия требовала 7 дней в год), более быстрый путь к гражданству для получения паспорта ЕС (7 лет против 5 лет в Португалии) и более низкие минимумы инвестиций для недвижимости. Однако Португалия предлагала больше географической гибкости и обжитые сообщества экспатов. После реформ 2024 года Греция стала основным европейским направлением для Золотой визы на основе недвижимости.