Греция Золотая виза против визы FIP 2026

Греция теперь является последней крупной страной ЕС, предлагающей программу резидентства на основе недвижимости после того, как Испания закрыла свою Золотую визу в апреле 2025 года. Для граждан стран, не входящих в ЕС, это делает два основных пути Греции — Золотую визу и визу FIP (Финансово независимого лица) — более критически важными, чем когда-либо. Оба программы предлагают легальное резидентство и доступ к Шенгену, но они обслуживают совершенно разные профили инвесторов и накладывают совершенно разные финансовые и жизненные обязательства.

Золотая виза Греции требует значительных первоначальных инвестиций — от €250,000 до €800,000 в зависимости от местоположения и типа недвижимости — но не требует физического присутствия в Греции. Визу FIP, напротив, не требует покупки недвижимости. Вместо этого вы должны доказать €3,500 ежемесячного пассивного дохода (€42,000 в год) и обязаться проживать в Греции не менее 183 дней в год. Одна из них — это резидентство на основе инвестиций, предназначенное для гибкости; другая — это разрешение на основе дохода, предназначенное для настоящего проживания.

С сентября 2024 года по февраль 2025 года Греция преобразовала свою Золотую визу через Закон 5100/2024, введя многоуровневую географическую ценовую систему, минимальные размеры недвижимости 120m² и запрет на краткосрочную аренду, который влечет за собой штраф в €50,000. Виза FIP также эволюционировала: срок действия был продлен с двух до трех лет в июне 2024 года, а требования к ежемесячному доходу увеличились с €2,000 до €3,500 в соответствии с Законом 5038/2023. В январе 2026 года Греция добавила путь инвестиций в стартапы на сумму €250,000 в рамках Золотой визы, расширив варианты за пределы недвижимости.

Этот гид предоставляет полное сравнение на 2026 год, чтобы помочь вам выбрать правильный путь. Мы рассматриваем суммы инвестиций, обязательства по резидентству, налоговые последствия, правила включения семьи, сроки обработки и скрытые расходы. Вы найдете таблицы рядом, реальные сценарии и честные оценки ограничений каждой программы — не только преимущества. В конце вы точно узнаете, какая виза соответствует вашим целям, бюджету и образу жизни.

Греческая Золотая Виза — это пятилетняя возобновляемая разрешение на проживание, выданное гражданам стран, не входящих в ЕС, которые делают квалифицированные инвестиции в Греции. С момента своего запуска в 2013 году программа привлекла более 27,000 основных инвесторов и сгенерировала более €4,4 миллиарда в инвестициях в недвижимость до 2024 года. В отличие от разрешений на работу или студенческих виз, Золотая Виза не накладывает минимальных требований к сроку пребывания — вы можете получить и поддерживать резидентство, никогда не живя в Греции.

Согласно Закону 5100/2024 (вступает в силу с сентября 2024 года), Греция заменила свой предыдущий фиксированный порог в €250,000 на трехуровневую географическую систему:

Минимум 120м² применяется только к стандартным жилым объектам в Уровнях 1 и 2. Объекты конверсии, здания наследия, неразработанные земли и инвестиции в стартапы освобождены от ограничений по размеру. Важно, что закон требует покупки одной недвижимости — вы не можете объединить несколько меньших единиц, чтобы достичь порога, если они не являются вспомогательными помещениями, такими как парковка или склад, прикрепленные к основной недвижимости.

Запрет на краткосрочную аренду и ограничения на использование недвижимости

Закон 5100/2024 ввел полный запрет на краткосрочную аренду (аренда типа Airbnb) для объектов Золотой Визы. Нарушения влекут за собой:

• административный штраф в размере €50,000 (примерно $54,400)
• отзыв разрешения для основного заявителя и всех зависимых
• Запрет на использование объектов конверсии в качестве зарегистрированных офисов компаний

Долгосрочная аренда для туристических предприятий, предоставляющих услуги гостиничного типа с дополнительными удобствами (рецепция, уборка, питание), остается разрешенной. Однако объекты, приобретенные до реформы сентября 2024 года или в переходный период (истекший 28 февраля 2025 года), не подлежат этому запрету.

Путь инвестиций в стартапы на сумму €250,000

Введенный в январе 2026 года через Закон 5162/2024, Греция теперь принимает инвестиции в размере €250,000 в стартапы, зарегистрированные на платформе Elevate Greece. Этот путь требует:

• Инвестиции в компанию, зарегистрированную в официальном национальном реестре стартапов Elevate Greece
• Максимум 33% доли владения в стартапе (предотвращает контроль единственного владельца)
• Создание как минимум 2 полных рабочих мест в течение первого года
• Сохранение рабочих мест на весь 5-летний срок проживания
• Первоначальное разрешение выдается на один год, с возможностью продления каждые два года (в отличие от стандартного 5-летнего разрешения на недвижимость)

Время обработки и текущие задержки

Официальное время обработки составляет от 6 до 9 месяцев с момента подачи заявки до выдачи разрешения. Однако, на начало 2026 года, Греция сталкивается с задержкой примерно в 50,000 ожидающих дел Золотой Визы. Министерство миграции обработало только 1,617 разрешений в 2024 году, несмотря на получение 9,289 новых заявок. Инициативы по цифровой модернизации, запущенные в 2025 году, направлены на сокращение задержек, но заявители должны реалистично ожидать от 8 до 12 месяцев на практике.

Заявки, поданные в 2025 году, составили 6,978 — снижение по сравнению с 9,391 в 2024 году — отражая влияние более высоких порогов и истечение правил переходного grandfathering.

Виза FIP (Финансово независимое лицо) — это разрешение на проживание в Греции на основе дохода для граждан, не являющихся членами ЕС, которые могут обеспечивать себя за счет пассивного дохода без необходимости работать в Греции. Изначально разработанная для пенсионеров, программа теперь привлекает удаленных работников, инвесторов в дивиденды и людей с значительными сбережениями. В отличие от Золотой визы, FIP не требует инвестиций, но требует реального физического проживания в Греции.

Рамки визы FIP были кодифицированы в Законе 5038/2023 (обновленный иммиграционный кодекс Греции, вступающий в силу в январе 2024 года). Ключевые обновления в 2023-2024 годах включали:

• Требование к доходу увеличено с €2,000 до €3,500 в месяц (чистыми, после налога)
• Срок действия разрешения продлен с 2 лет до 3 лет (июнь 2024)
• Уточнено обязательное требование 183-дневного ежегодного присутствия для продлений
• Министерское решение 214926/2025 (опубликовано в ноябре 2025 года) предоставило процедурные указания по проверке дохода

Финансовые требования: пороги дохода и сбережений

Заявители должны продемонстрировать один из двух путей:

Доход должен поступать только из пассивных источников — никаких зарплат или активного бизнес-дохода. Приемлемые источники включают:

• Пенсии (государственные, частные или профессиональные)
• Дивиденды от инвестиций в акции, облигации или фонды
• Доход от аренды недвижимости за границей (не в Греции)
• Процентный доход от сберегательных счетов или срочных депозитов
• Авторские отчисления от интеллектуальной собственности или творческих работ
• Распределения из траста (с документами, подтверждающими регулярные выплаты)

Требование о 183-дневном проживании

В отличие от нулевого требования Золотой визы, владельцы FIP должны проводить не менее 183 дней в календарном году в Греции. Это строгое условие для продления и пути к постоянному проживанию. Власти проверяют это через:

• Штампы о въезде/выезде в вашем паспорте
• Счета за коммунальные услуги и договоры аренды, подтверждающие непрерывное проживание
• Документацию о налоговом резидентстве в Греции (вы становитесь налоговым резидентом при 183+ днях)

Несоблюдение порога в 183 дня приведет к отказу в продлении. Исключений для медицинских чрезвычайных ситуаций, семейных событий за границей или деловых поездок нет. Если вы цените гибкость для частых поездок или поддержания проживания в нескольких странах, виза FIP вам не подходит.

Процесс подачи заявки и сроки обработки

Заявка на визу FIP проходит в два этапа:

1. Заявка на национальную визу типа D в греческом посольстве/консульстве за границей (необходимые документы: подтверждение дохода, медицинская страховка, жилье, справка о несудимости). Обработка: 10 дней до 3 недель.
2. Заявка на разрешение на проживание после прибытия в Грецию в местном миграционном офисе (дополнительные биометрические данные, обновленные финансовые данные). Обработка: 1 до 3 месяцев.

Общее время от первой заявки до выдачи разрешения: 2 до 4 месяцев — значительно быстрее, чем среднее время ожидания Золотой визы в 6-9 месяцев. Однако у FIP более высокий уровень отказов из-за строгих стандартов проверки дохода. Власти часто считают доход на основе зарплаты или несоответствующие выписки из банков недостаточными.

Финансовая разница между Золотой визой и визой FIP значительна — не только в сумме, но и в структуре и ликвидности. Золотая виза требует значительных первоначальных капиталовложений в неликвидный актив (недвижимость или доля в стартапе). Виза FIP требует подтверждения постоянного дохода или доступных сбережений, но не требует постоянного блокирования капитала.

Скрытые расходы и текущие затраты

Обе программы несут значительные расходы, выходящие за рамки основных цифр. Вот реалистичное разбивка общих затрат за 5 лет для семьи из трех человек (пара + один ребенок):

Сценарии затрат для семьи

Давайте рассмотрим примеры из реальной жизни для разных размеров семей:

Обе программы имеют базовые требования к праву на участие: гражданство не из ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии, чистая судимость и действующий паспорт. Однако их процессы подачи заявлений, стандарты документации и критерии одобрения значительно различаются.

Право на получение Золотой визы и документация

Чтобы квалифицироваться для Золотой визы Греции, вы должны:

• Быть гражданином не из ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии (возраст 18+, без верхнего предела)
• Предоставить сертификат о чистой судимости из вашей страны проживания (апостилированный)
• Завершить квалифицирующие инвестиции (покупка недвижимости, доля в стартапе или альтернативные инвестиции)
• Иметь действующую медицинскую страховку, покрывающую Грецию (принимается частная или туристическая страховка на начальном этапе)
• Нет минимальных требований к образованию, языку или доходу

Необходимые документы включают:

• Действующий паспорт (минимум 6 месяцев действительности)
• Договор на право собственности на недвижимость или доказательство инвестиций (нотариально заверенный)
• Доказательство источника инвестиций (выписки из банка, налоговые декларации)
• Сертификат о чистой судимости (выданный в течение 6 месяцев, апостилированный)
• Сертификат медицинской страховки, действительный в Греции
• Свидетельство о браке и свидетельства о рождении (для членов семьи, апостилированные)
• Идентификационный номер налогоплательщика (AFM) от греческого налогового органа

Заявление подается в Офис децентрализованного управления (Единое окно) в Греции. С 2025 года требуется онлайн предварительная регистрация через портал Министерства миграции перед личной биометрической встречей.

Право на получение визы FIP и документация

Право на получение визы FIP более строгое из-за проверки дохода:

• Гражданство не из ЕС/ЕЭЗ/Швейцарии (возраст 18+, без верхнего предела)
• €3,500/месяц пассивного дохода, подтвержденного 12+ месяцами банковских выписок
• Доказательство проживания в Греции (договор аренды или свидетельство о праве собственности на недвижимость)
• Обязательная частная медицинская страховка, покрывающая все медицинские расходы в Греции
• Сертификат о чистой судимости (апостилированный)
• Запрещена работа или ведение бизнеса в Греции

Критически важные документы включают:

• Действующий паспорт (рекомендуется минимум 12 месяцев действительности)
• 12 месяцев последовательных банковских выписок, показывающих регулярные депозиты пассивного дохода
• Письма о назначении пенсии, сертификаты дивидендов, договоры аренды (в качестве доказательства источника дохода)
• Налоговые декларации из страны проживания (за последние 2 года)
• Сертификат частной медицинской страховки (рекомендуется покрытие минимум €30,000+)
• Договор аренды в Греции или свидетельство о праве собственности на недвижимость
• Свидетельства о браке и рождении (апостилированные) для иждивенцев
• Доказательство родства для зависимых детей (свидетельства о рождении, документы о зачислении в школу)

Пошаговый график обработки

Цифровая модернизация и реформы января 2026 года

Греция внедряет цифровые реформы для решения проблемы с 50,000 делами в очереди:

• Онлайн портал предварительной регистрации запущен в конце 2025 года для заявок на Золотую визу
• Ускоренная обработка воссоединения семей (отдельно от основного заявления в некоторых случаях)
• Устранение задним числом выданных разрешений (реформа января 2026 года) — все разрешения теперь выдаются с будущими датами вступления в силу
• Стандартизированные процедуры продления по всем региональным офисам через Министерское решение 214926/2025

Эти изменения направлены на сокращение времени обработки с текущих 8-12 месяцев до более близкого к официальной цели в 6 месяцев к концу 2026 года.

Обе программы предоставляют законное место жительства в Греции и безвизовые поездки по 27 странам Шенгенской зоны на срок до 90 дней в любом 180-дневном периоде вне Греции. Однако их права на проживание, правила физического присутствия и политики включения семьи существенно различаются.

Требования к физическому присутствию

Требование нулевого дня Золотой визы является ее самой мощной особенностью для инвесторов, стремящихся получить резидентство в ЕС как «План Б» без переезда. Вы можете получить разрешение, время от времени посещать Грецию и поддерживать основное место жительства в другом месте. Виза FIP, напротив, требует реального проживания — вы должны построить жизнь в Греции, зарегистрироваться в местных органах власти и доказать непрерывное присутствие.

Члены семьи: кто может быть включен?

Обе программы допускают включение членов семьи, но Золотая виза значительно более щедра:

Золотая виза позволяет включение семьи трех поколений: бабушки и дедушки (родители основного заявителя и супруга), пара и дети до 24 лет. Это огромное преимущество для семей, заботящихся о пожилых родителях или поддерживающих взрослых детей в университете. Виза FIP охватывает только ядерную семью (супруга и несовершеннолетних детей) и требует пропорционально более высокого дохода для каждого зависимого.

Права на работу и трудоустройство

Обе программы являются разрешениями на проживание без трудоустройства. Если вы хотите работать в Греции, вам нужно разрешение на работу или Голубая карта ЕС. Если вы работаете удаленно на иностранного работодателя, Виза цифрового кочевника является правильным путем (€3,500/месяц дохода от работы или фриланса, разрешение на 1 год с возможностью продления, без требования 183 дня).

Путь к постоянному резидентству и гражданству

Обе программы ведут к постоянному резидентству через 5 лет и гражданству через 7 лет законного проживания в Греции, при соблюдении дополнительных требований:

Держатели визы FIP имеют более четкий путь, поскольку они явно живут в Греции (183+ дня в год), интегрируются в общество и устанавливают налоговое резидентство. Для тех, кто стремится к получению греческого/ЕС гражданства, виза FIP может быть стратегически более выгодной, несмотря на требования к доходу.

Налоговое резидентство в Греции возникает при 183+ днях физического присутствия в календарном году, независимо от типа визы. Это создает принципиально разные налоговые последствия для держателей Золотой визы (которые могут избежать налогового резидентства в Греции) и держателей визы FIP (которые автоматически становятся налоговыми резидентами Греции).

Налоговое резидентство: Тест на 183 дня

Греция облагает налогом мировой доход для налоговых резидентов и только доход из источников Греции для нерезидентов. Определение является механическим:

• Проведите 183+ дня в Греции в календарном году → Вы являетесь налоговым резидентом Греции
• Проведите менее 183 дней → Вы остаетесь налоговым резидентом своей страны (Греция облагает налогом только доход из греческих источников, например, арендный доход от греческой недвижимости)

Специальные налоговые режимы для новичков

Греция предлагает два специальных налоговых режима, которые могут значительно снизить налоговое бремя для квалифицированных лиц:

1. Режим налогообложения для нерезидентов (Non-Dom): €100,000 годовой фиксированный налог

Доступен для как держателей Золотой визы, так и держателей визы FIP, которые становятся налоговыми резидентами Греции. Вы платите €100,000 фиксированного годового налога на все доходы из иностранных источников (доход, полученный за пределами Греции). Доход из греческих источников облагается налогом в обычном порядке по прогрессивным ставкам (15-44%).

• Право на участие: Вы не должны были быть налоговым резидентом Греции в 5 из 6 предыдущих лет до подачи заявления
• Срок действия: Действителен в течение 15 лет (не подлежит продлению)
• Семья: Члены семьи могут присоединиться за €20,000 с человека в год
• Идеально для: Лиц с высоким состоянием, имеющих значительный иностранный пассивный доход (дивиденды, прирост капитала, иностранные пенсии свыше €300,000/год)

2. Фиксированный налог для пенсионеров по визе FIP: 7% на иностранный пенсионный доход

Эксклюзивно для держателей визы FIP, получающих иностранные пенсии. Вы платите 7% фиксированного налога на ваш иностранный пенсионный доход в течение 10 лет (можно продлить до 15 лет, если вы переедете на определенные острова или в регионы с населением менее 3,100).

• Право на участие: Необходимо не быть налоговым резидентом Греции в 5 из 6 предыдущих лет; необходимо перевести налоговое резидентство из другой страны в Грецию
• Срок действия: 10 лет (15 лет в определенных регионах)
• Покрываемый доход: Только иностранные пенсии (не дивиденды, арендный доход или прирост капитала — они облагаются налогом по стандартным прогрессивным ставкам)
• Идеально для: Пенсионеров, у которых пенсии являются основным источником дохода

Налоги на владение и арендный доход от недвижимости

Держатели Золотой визы, которые остаются нерезидентами (проводят менее 183 дней в Греции), пользуются льготным режимом: 15% фиксированный налог на арендный доход и прирост капитала. Те, кто становятся налоговыми резидентами, сталкиваются с прогрессивными ставками подоходного налога в Греции (до 44% на доход свыше €40,000).

Соглашения об избежании двойного налогообложения

Греция подписала соглашения об избежании двойного налогообложения (DTT) с более чем 60 странами, включая США, Великобританию, Канаду, Австралию и большинство стран ЕС. Эти соглашения предотвращают двойное налогообложение одного и того же дохода. Однако преимущества соглашений зависят от вашего статуса налогового резидентства:

• Если вы налоговый резидент Греции (держатель FIP), вы декларируете мировой доход в Греции, но можете требовать налоговые кредиты за налоги, уплаченные за границей в соответствии с DTT
• Если вы нерезидент Греции (держатель Золотой визы, проводящий менее 183 дней), вы декларируете доход из греческих источников в Греции и мировой доход в своей родной стране; DTT распределяют права на налогообложение

Реальные сценарии налогового бремени

Сценарий 1: Держатель Золотой визы, нерезидент (60 дней/год в Греции)

• Недвижимость стоимостью €400,000, генерирующая €16,000/год долгосрочного арендного дохода
• €5,000/год иностранного дивидендного дохода (облагается налогом в родной стране)
• Налог в Греции: 15% от €16,000 = €2,400/год
• Плюс налог ENFIA на недвижимость: ~€1,500/год
• Общее налоговое бремя в Греции: €3,900/год

Сценарий 2: Держатель визы FIP, налоговый резидент (200 дней/год), использующий режим 7% на пенсию

• €50,000/год иностранной пенсии (единственный источник дохода)
• Налог в Греции: 7% от €50,000 = €3,500/год
• Социальные взносы: ~€150/год
• Общее налоговое бремя в Греции: €3,650/год

Сценарий 3: Держатель визы FIP, налоговый резидент, стандартные прогрессивные ставки (без специального режима)

• €70,000/год общий доход (€40,000 пенсия + €30,000 дивиденды)
• Прогрессивный налог в Греции: ~€18,000/год (после вычетов и льгот)
• Социальные взносы: ~€800/год
• Общее налоговое бремя в Греции: €18,800/год

Обе программы имеют значительные ограничения, которые могут сорвать планы, если их игнорировать. Этот раздел охватывает честные недостатки — информацию, которую конкуренты часто опускают.

Золотая виза: критические ограничения

• Запрет на Airbnb: Недвижимость по Золотой визе не может использоваться для краткосрочной аренды (менее 60 дней без дополнительных услуг). Нарушение = штраф €50,000 + аннулирование разрешения. Долгосрочная аренда (6+ месяцев) разрешена. Недвижимость, приобретенная до сентября 2024 года или по переходным правилам (истекли 28 февраля 2025 года), освобождается от этого требования.
• Минимальный размер 120 м²: Недвижимость в категориях €400,000 и €800,000 должна иметь не менее 120 квадратных метров основных жилых помещений (балконы, подвалы, парковка не учитываются). Это исключает большинство квартир в центре Афин и на популярных островах, заставляя покупателей выбирать более крупные и дорогие объекты или сельские районы.
• Требование к единственному объекту: Вы не можете объединять несколько меньших объектов для достижения порога (например, две квартиры по €200,000 для достижения €400,000). Исключение: парковочные места и склады, прикрепленные к основному объекту по одной и той же собственности, не считаются отдельными объектами.
• Отсутствие прав на трудоустройство: Вы не можете работать на греческого работодателя или вести бизнес в Греции. Удаленная работа на иностранных работодателей находится в правовой серой зоне — не разрешена явно по правилам Золотой визы.
• Задержки в обработке: Текущая очередь составляет ~50,000 дел. Официальный срок 6-9 месяцев часто растягивается до 8-12 месяцев. Цифровые реформы, запланированные на 2025-2026 годы, направлены на улучшение этой ситуации, но задержки продолжаются.
• Неопределенный путь к гражданству: Проведение нуля дней в Греции в течение 7 лет может не квалифицироваться как «проживание» для целей натурализации. Официальных разъяснений нет — риск отказа в гражданстве, несмотря на наличие действительного разрешения.
• Риск ликвидности на рынке недвижимости: Греческая недвижимость может быть неликвидной, особенно в сельских районах (категория €400,000). Перепродажа может занять 12-24 месяца. Транзакционные расходы (налоги, сборы) составляют 6-8% при покупке и ~3-5% при продаже.

Виза FIP: критические ограничения

• Обязательное присутствие 183 дня: Вы должны проводить как минимум 183 дня в календарном году в Греции для продления и права на постоянное проживание. Без исключений. Если вы часто путешествуете по делам, семье или для удовольствия, это станет серьезной проблемой.
• Отсутствие местного трудоустройства: Абсолютно никакой работы на греческих работодателей, никакого фриланса, никаких бизнес-операций. Если ваша модель дохода изменится (например, вы перестанете получать пенсию и начнете консультировать), вы утратите право.
• Высокий уровень отказов: Заявления на визу FIP подвергаются более строгому контролю, чем Золотая виза. Общие причины отказа: (1) Источники дохода считаются непассивными или нестабильными, (2) Недостаточная документация по банковским выпискам, (3) Неясный источник средств, (4) Заработная плата ошибочно представлена вместо пассивного дохода.
• Проблемы с проверкой дохода: Власти требуют 12+ месяцев последовательных банковских выписок, показывающих регулярные депозиты из пассивных источников. Одноразовые суммы, нерегулярные платежи или недавно открытые счета вызывают подозрения. Доход от криптовалюты, например, часто отклоняется.
• Родители не включены: В отличие от Золотой визы, вы не можете включать своих родителей или свекровь. Только ваш супруг и несовершеннолетние дети (до 21 года) имеют право. Это серьезный недостаток для многопоколенных семей.
• Обязанность налогового резидента: Выполняя требование в 183 дня, вы автоматически становитесь налоговым резидентом Греции, что приводит к налогообложению мирового дохода (если вы не подходите под специальные режимы). Вы не можете избежать этого.
• Ограниченная гибкость при продлении: Разрешения FIP действительны в течение 3 лет, но требуют обновленного подтверждения дохода и соблюдения 183-дневного требования при каждом продлении. Для продления Золотой визы достаточно поддерживать инвестиции — проверки присутствия не требуются.

Общие причины отказа

Выбор между Золотой визой и визой FIP зависит от вашей финансовой способности, предпочтений в образе жизни, состава семьи и долгосрочных целей. Вот практическая матрица решений на основе реальных профилей инвесторов.

Выберите Золотую визу, если вы…

• Имеете €250,000-€800,000 ликвидного капитала для инвестиций в недвижимость или стартап
• Хотите максимальную гибкость—нет обязательства жить в Греции, возможность поддерживать основное место жительства в другом месте
• Ищете “План Б” для получения вида на жительство по геополитическим, экономическим или личным причинам без переезда
• Хотите включить родителей или свекровь в вашу заявку на вид на жительство (семья трех поколений)
• Предпочитаете сохранение богатства на основе активов (рост цен на недвижимость + потенциал арендного дохода)
• Можете терпеть сроки обработки 8-12 месяцев и текущие административные задержки
• Цените статус резидента без налогообложения—проведите менее 183 дней в Греции, чтобы избежать налогообложения на мировой доход
• Комфортно относитесь к неликвидным инвестициям (недвижимость или доля в стартапе заблокированы на 5+ лет)

Выберите визу FIP, если вы…

• Имеете €3,500+/месяц стабильного пассивного дохода (пенсии, дивиденды, арендный доход за границей), но ограниченный капитал для крупных инвестиций
• Хотите действительно жить в Греции и можете посвятить 183+ дней в году физическому присутствию
• Находитесь на пенсии или финансово независимы без необходимости в местной занятости
• Предпочитаете низкие первоначальные затраты—нет необходимости в капитальных вложениях €250K-€800K
• Подходите под 7% налоговый режим для пенсионеров (значительная экономия на налогах для пенсионеров с иностранными пенсиями)
• Нуждаетесь в более быстрой обработке (2-4 месяца против 8-12 месяцев для Золотой визы)
• Имеете только ядерную семью (супруг, несовершеннолетние дети)—нет родителей для включения
• Ищете четкий путь к гражданству Греции через доказуемое проживание (183+ дня однозначно учитываются для натурализации)

Сценарии профиля инвестора

Третий альтернативный вариант: Виза цифрового кочевника Греции

Если ни Золотая, ни FIP не подходят, рассмотрите визу цифрового кочевника Греции:

• Требование по доходу €3,500/месяц (такое же, как и для FIP), но из трудоустройства или фриланса (разрешен активный доход)
• Нет минимального требования по пребыванию (в отличие от 183 дней для FIP)
• Разрешение на 1 год, продлеваемое ежегодно до 3 лет
• Идеально подходит для удаленных работников, фрилансеров или тех, кто имеет гибкую занятость и хочет получить резидентство в Греции без крупных инвестиций или ограничений по пассивному доходу

Узнайте больше в нашем полном руководстве по визе цифрового кочевника.

Рынок резидентства Греции через инвестиции кардинально изменился с 2023 по 2026 год. Понимание этих изменений критически важно для заявителей, которые ориентируются в текущих правилах и ожидают будущие изменения.

Золотая виза: реформы Закона 5100/2024 (сентябрь 2024)

Самая значительная реформа в истории Золотой визы произошла через Статью 64 Закона 5100/2024, вступившую в силу 1 сентября 2024 года:

• Тарифное географическое ценообразование: Заменен фиксированный порог в €250,000 на €800,000 (первичные зоны), €400,000 (другие регионы) и €250,000 (только конверсии/наследие)
• Минимальный размер недвижимости 120м²: Применяется к уровням 1 и 2 (€800K и €400K зоны), исключая конверсии и здания наследия
• Правило одной недвижимости: Портфели из нескольких объектов больше не квалифицируются; одна недвижимость должна соответствовать полному порогу
• Запрет на краткосрочную аренду: Запрещены аренды через Airbnb и на срок менее 60 дней на объектах Золотой визы (€50,000 штраф + аннулирование)
• Определение первичной зоны: Вся область Аттики (не только центр Афин), Региональная единица Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3,100 жителей

Переходные сроки: все истекли на 28 февраля 2025 года

Закон 5100/2024 изначально предлагал переходные положения для инвесторов с незавершенными сделками. Все они истекли:

• 31 августа 2024 года: Срок для внесения 10% депозита или подписания предварительного соглашения для закрепления старого порога в €250,000
• 31 декабря 2024 года: Срок для завершения покупки недвижимости по старым ставкам (продлен с первоначального срока в октябре)
• 28 февраля 2025 года: Окончательный срок для завершения покупок по переходным правилам (в соответствии с продлением Закона 5167/2024)
• 30 апреля 2025 года: Последний день для замены другой недвижимости, если первоначальная сделка не состоялась (с сохранением старых правил)

Все заявки, поданные после 28 февраля 2025 года, сталкиваются с полными порогами в €400,000 или €800,000 (или €250,000 только для конверсий/наследия/стартапов). Переходные условия больше не действуют.

Путь для стартапов: Закон 5162/2024 (январь 2026)

Греция добавила маршрут стартапов с инвестициями в €250,000 через Закон 5162/2024 (объявлен в конце 2024 года, реализован в январе 2026):

• Инвестиции в стартапы, зарегистрированные в Elevate Greece (официальный национальный реестр стартапов с более чем 850 компаниями на 2025 год)
• Максимальная доля в 33% (предотвращает контроль со стороны одного инвестора)
• Создание 2 рабочих мест на полный рабочий день в первый год, поддерживаемых в течение 5 лет
• Первоначальный разрешение: 1 год, продлеваемое каждые 2 года (всего 5 лет при выполнении условий)
• Допустимые сектора: технологии, финтех, биотехнологии, возобновляемая энергия, логистика, технологии недвижимости, технологии обороны

Этот путь позволяет Греции конкурировать с программой резидентства на основе фондов Португалии и привлекать инвесторов, ориентированных на инновации, а не только на капитал в недвижимости.

Обновления визы FIP: 2023-2025

• Закон 5038/2023 (январь 2024): Кодировал правила FIP в обновленном Греческом иммиграционном кодексе; увеличил доход с €2,000 до €3,500/месяц
• Июнь 2024 года: Срок действия разрешения продлен с 2 лет до 3 лет (уменьшение частоты продлений и затрат)
• Ноябрь 2025 года: Опубликовано Министерское решение 214926/2025, предоставляющее подробные процедурные указания региональным офисам по проверке доходов, приемлемой документации и стандартизированной обработке
• Реформа января 2026 года: Сосредоточение на более быстром процессе воссоединения семей, устранение задним числом выданных разрешений и упрощение продлений для всех типов виз

Закрытие Золотой визы в Испании (апрель 2025) и позиция Греции

3 апреля 2025 года Испания официально прекратила свою программу Золотой визы, которая требовала инвестиции в недвижимость в размере €500,000. В сочетании с решением Португалии 2023 года исключить прямую недвижимость из своей программы, это делает Грецию последней крупной страной ЕС, предлагающей резидентство на основе инвестиций в недвижимость.

Влияние на Грецию:

• Рост спроса: Китайские, российские, турецкие и ближневосточные инвесторы, которые ранее рассматривали Испанию, теперь сосредоточены на Греции
• Ценовая власть: Порог в €800,000 в Афинах выглядит разумным по сравнению с ныне несуществующей программой Испании в €500,000 (которая имела аналогичные задержки в обработке)
• Регуляторный риск: Увеличение контроля со стороны ЕС над программами резидентства через инвестиции может заставить Грецию ужесточить правила или снова увеличить пороги к 2027-2028 годам

Включение однополых пар (февраль 2024)

Греция легализовала однополые браки в феврале 2024 года, немедленно предоставив полное признание как программе Золотой визы, так и программе FIP. Однополые супружеские пары теперь получают одинаковое обращение: супруг включается с добавлением 20% к доходу (FIP) или как зависимый с платой за разрешение в €150 (Золотая виза). Предоставьте апостилированное свидетельство о браке из вашей страны брака.

Цифровая модернизация и процедурные улучшения (2025-2026)

Чтобы решить проблему с 50,000 делами в очереди, Греция внедрила:

• Онлайн-портал предварительной регистрации для заявок на Золотую визу (запущен в IV квартале 2025 года)
• Система записи на биометрические приемы (уменьшение задержек для пришедших без записи)
• Стандартизированное обучение сотрудников по делам через Министерскую циркуляр 1/2026 (апрель 2026) — решает несогласованное применение правил в различных региональных офисах
• Меры против мошенничества: Циркуляр 1/2026 обязывает сообщать о вводящих в заблуждение объявлениях о недвижимости Золотой визы (€180K-€230K объекты, ошибочно рекламируемые как подходящие) в налоговые органы (AADE) и Управление по борьбе с отмыванием денег
• Быстрое продление: Реформа января 2026 года упрощает процессы продления (предоставление за 2 месяца до истечения, среднее время обработки 4-6 недель против предыдущих 8-12 недель)

Понимание истинных финансовых обязательств требует взгляда за пределы заголовочных инвестиционных сумм на общие расходы за 5 лет, альтернативные затраты и потенциальные доходы.

Золотая виза: Разбивка общих расходов за 5 лет

Пример: покупка недвижимости за €400,000 на Крите (регион 2 уровня), семья из трех человек (пара + 1 ребенок)

Потенциальный доход (если сдается в аренду на длительный срок за €1,000/месяц):

• Годовой доход от аренды: €12,000 x 5 лет = €60,000 брутто
• Минус управление недвижимостью (10%): -€6,000
• Минус налог (15% для нерезидентов или выше, если резидент): -€9,000 до -€18,000
• Чистый доход от аренды за 5 лет: €36,000 до €45,000

Увеличение стоимости недвижимости (регион Афин 7.8% годового роста 2024 года; предположим консервативные 4% на Крите):

• €400,000 x 1.04^5 = €486,661 (предполагаемая стоимость через 5 лет)
• Капитальное увеличение: €86,661 (не реализовано, если не продано; 15% налог на прирост капитала, если продано в течение 5 лет)

Чистая позиция за 5 лет:

• Общие расходы: €447,460
• Доход от аренды (чистый): +€36,000
• Увеличение стоимости недвижимости: +€86,661
• Эффективная чистая стоимость: €324,799 (если недвижимость продана через 5 лет; €411,460, если удерживается)
• Годовая стоимость проживания: ~€65,000/год (если недвижимость продана) или ~€82,000/год (если удерживается)

Виза FIP: Разбивка общих расходов за 5 лет

Пример: Пара с €4,500/месяц пассивного дохода (€54,000/год), арендуя в Афинах

Требование к доходу (не «стоимость», но альтернативная стоимость, если доход расходуется):

• Паре нужно €4,200/месяц = €50,400/год
• За 5 лет: €252,000 пассивного дохода должно быть продемонстрировано
• Если этот доход полностью расходуется на жизненные расходы (жилище, еда, транспорт, досуг): фактически €252,000 израсходовано
• Если доход превышает расходы и вы сохраняете излишек: только фактические расходы считаются стоимостью

Чистая позиция за 5 лет:

• Прямые расходы (сборы, страховка, аренда, коммунальные услуги): €84,400
• Если пассивный доход покрывает все жизненные расходы и вы ничего не сохраняете: Общая альтернативная стоимость ~€252,000
• Если бы вы все равно потратили этот доход (живя в другом месте): Предельная стоимость проживания по визе FIP: ~€15,000 (сборы + страховка выше нормальных жизненных расходов)
• Годовая стоимость проживания: €3,000-€50,000/год (в зависимости от того, приписываете ли вы нормальные жизненные расходы к визе)

Сравнение ROI и доходности инвестиций

Могу ли я работать в Греции с Золотой визой?

Нет. Золотая виза не предоставляет права на трудоустройство в Греции. Вы не можете работать на греческого работодателя, вести бизнес или заниматься самозанятостью. Удаленная работа на иностранного работодателя не разрешена явно в рамках правил Золотой визы — если вам нужно работать удаленно, Виза цифрового кочевника является подходящим вариантом. Однако на практике многие держатели Золотой визы работают удаленно на иностранные компании, не сталкиваясь с ограничениями со стороны греческих властей, при условии, что не генерируется греческий доход и не существует греческого трудового контракта.

Могут ли держатели визы FIP покупать недвижимость в Греции?

Да. Держатели визы FIP могут свободно приобретать недвижимость в Греции — ограничений нет. Владение недвижимостью может служить доказательством проживания для вашей заявки на визу FIP (альтернатива договору аренды). Однако покупка недвижимости не превращает вашу визу FIP в Золотую визу. Вы все равно должны поддерживать пассивный доход в размере €3,500 в месяц и требование о присутствии в течение 183 дней. Если вы позже продадите недвижимость, генерирующую арендный доход, этот доход может быть учтен в вашем требовании по пассивному доходу для визы FIP.

Каковы текущие сроки обработки каждой визы?

Золотая виза: Официально 6-9 месяцев, но текущие задержки увеличивают этот срок до 8-12 месяцев на практике (по состоянию на начало 2026 года). Цифровые реформы направлены на сокращение этого срока к концу 2026 года.
Виза FIP: Виза типа D в посольстве: 10-21 день. Вид на жительство после прибытия: 1-3 месяца. Всего: 2-4 месяца от первоначальной заявки до выдачи разрешения. Виза FIP значительно быстрее, чем Золотая виза.

Каковы требования для продления каждой программы?

Золотая виза: Продление каждые 5 лет. Требования: (1) Поддерживать инвестиции (владение недвижимостью или доля в стартапе), (2) Действительная медицинская страховка, (3) Чистая судимость, (4) Оплатить сбор за продление в размере €500 с человека. Нет минимального требования по пребыванию — вы можете провести ноль дней в Греции и все равно продлить.
Виза FIP: Продление каждые 3 года. Требования: (1) Подтвердить продолжающийся пассивный доход в размере €3,500 в месяц (+20% для супруга, +15% на ребенка), (2) Показать, что вы провели 183+ дней в Греции в течение предыдущего 3-летнего периода (подтверждено через штампы на въезде/выезде, счета за коммунальные услуги), (3) Действительная частная медицинская страховка, (4) Доказательство проживания, (5) Оплатить сбор за продление в размере €500 с человека. Невыполнение требования о 183 днях = автоматический отказ.

Могу ли я получить греческое гражданство через эти визы?

Да, обе программы ведут к праву на гражданство после 7 лет легального проживания в Греции. Однако интерпретация «легального проживания» различается:
Виза FIP: Ясный путь — пребывание 183+ дней в год в течение 7 лет однозначно считается проживанием. Подайте заявку на гражданство в 8-й год с сертификатом по греческому языку B1, экзаменом на интеграцию и чистой справкой о судимости.
Золотая виза: Неопределенно — наличие действительного разрешения в течение 7 лет при отсутствии дней в Греции может не квалифицироваться как «проживание» для целей гражданства. Официальных разъяснений не существует. Если вы хотите получить гражданство, планируйте проводить значительное время в Греции (желательно 6+ месяцев в год в 5-7 годах перед подачей заявки).

Могу ли я перейти с визы FIP на Золотую визу или наоборот?

Да. Вы можете переключить программы, позволив вашей текущей визе истечь и подав заявку на другую программу с нуля. Например:
FIP → Золотая виза: Приобретите квалифицируемую недвижимость (€250K-€800K в зависимости от местоположения), подайте заявку на Золотую визу. После одобрения ваша виза FIP истекает, и вступает в силу Золотая виза. Полезно, если ваш пассивный доход уменьшается или вы хотите избежать обязательства о 183 днях.
Золотая виза → FIP: Менее распространено, но возможно, если вы продадите свою недвижимость и продемонстрируете пассивный доход в размере €3,500 в месяц. Полезно, если вы хотите ликвидировать недвижимость, но продолжать жить в Греции. Обратите внимание: переключение сбрасывает ваш временной график проживания для целей постоянного проживания/гражданства.

Что произойдет, если я не выполню требование о 183 днях по визе FIP?

Ваша заявка на продление будет отказана. Греческие власти проверяют физическое присутствие через штампы в паспорте, договоры аренды, счета за коммунальные услуги и налоговые декларации. Если вы не выполните требование — даже на несколько дней — исключений или освобождений не будет. Вы потеряете статус резидента FIP и должны будете покинуть Грецию или подать заявку на другой тип визы. Если вы ожидаете трудности с выполнением 183 дней (частые поездки, семейные обязательства за границей), виза FIP не подходит — выберите Золотую визу вместо этого.

Существуют ли возрастные ограничения для зависимых детей в каждой программе?

Золотая виза: Дети младше 21 года включаются автоматически. Дети в возрасте 21-24 лет могут быть включены, если они незамужние и финансово зависимые от основного заявителя (требуется подтверждение при первоначальной подаче заявки и ежегодных продлениях — например, зачисление в университет, отсутствие независимого дохода).
Виза FIP: Только дети младше 21 года (некоторые источники говорят младше 18 — уточните в греческом консульстве). Нет положений для группы 21-24 лет. Как только ребенку исполняется 21 год, он должен подать заявку на собственное независимое разрешение на жительство или покинуть Грецию.

Каковы самые распространенные причины отказа в заявке?

Отказы по Золотой визе:

• Недвижимость не соответствует критериям (неправильная зона, менее 120 м², несколько объектов вместо одного)
• Неясный источник инвестиционных средств (проверки на отмывание денег)
• Проблемы с судимостью
• Неполные или неправильно апостилированные/переведенные документы

Отказы по визе FIP (более высокий уровень):

• Доход считается активным, а не пассивным (например, доход от фриланса, консультационные гонорары, заработная плата вместо пенсии/дивидендов)
• Недостаточная документация (менее 12 месяцев банковских выписок, нерегулярные депозиты)
• Неясные или непоследовательные источники дохода (криптовалюта, единовременные капитальные доходы)
• Представлены сбережения единовременно без доказательства повторяющегося дохода
• Судимость или неполные проверки биографии

Какой тип медицинской страховки требуется?

Обе программы требуют частную медицинскую страховку, действительную в Греции. Требования:

• Покрытие медицинских и hospital расходов (рекомендуется минимум €30,000, хотя официального минимума не указано)
• Действительно на весь срок действия вашего разрешения на проживание
• Может быть от греческой или международной страховой компании (многие заявители используют Cigna Global, Allianz или греческие компании, такие как Ethniki Insurance)
• Стоимость: €600-€1,200 в год на человека (в зависимости от возраста)
• Как только вы станете налоговым резидентом Греции (183+ дня), вы сможете получить доступ к государственной системе здравоохранения Греции (ESY), но частная страховка остается обязательной для соблюдения визовых требований

Буду ли я платить налоги в Греции, если у меня есть Золотая виза, но я живу за границей?

Нет — если вы проводите менее 183 дней в год в Греции, вы не являетесь налоговым резидентом Греции. Греция будет облагать налогом только доходы греческого происхождения (например, арендный доход от вашей недвижимости по Золотой визе, который облагается налогом в размере 15% для нерезидентов). Ваш мировой доход остается облагаемым налогом только в вашей стране основного проживания. Это основное налоговое преимущество Золотой визы: вы обладаете резидентством ЕС, не вызывая налогового резидентства в Греции.

Могу ли я сдавать в аренду свою недвижимость по Золотой визе для получения дохода?

Да, но только долгосрочная аренда (6+ месяцев). Краткосрочная аренда на срок менее 60 дней (аренда типа Airbnb) запрещена в соответствии с Законом 5100/2024 и влечет за собой штраф в размере €50,000 + отзыв разрешения. Долгосрочная аренда физическим лицам или компаниям (включая туристические предприятия, предоставляющие гостиничные услуги с дополнительными удобствами) разрешена. Арендный доход облагается налогом в размере 15% (нерезиденты) или 15-45% прогрессивно (резиденты). Обратите внимание: Недвижимость, приобретенная до сентября 2024 года или по переходным правилам (истекли 28 февраля 2025 года), освобождена от запрета на Airbnb.

Как работает путь Золотой визы для стартапов?

Введенный в январе 2026 года через Закон 5162/2024, путь для стартапов требует:

• €250,000 инвестиции в капитал в компанию, зарегистрированную в Elevate Greece (официальный национальный реестр стартапов)
• Максимальная 33% доля владения (вы не можете владеть более одной трети компании)
• Создать 2 полных рабочих места в течение первого года, поддерживать их в течение 5 лет
• Первоначальное разрешение: 1 год, продлеваемое каждые 2 года (в отличие от 5-летних разрешений на недвижимость)
• Допустимые сектора: технологии, финтех, биотехнологии, возобновляемая энергия, логистика, технологии недвижимости, оборона
• Более высокий риск, чем в недвижимости — стартап может потерпеть неудачу, требования по созданию рабочих мест строгие, продления зависят от производительности компании

Лучше всего подходит для инвесторов, искренне заинтересованных в венчурном капитале и готовых активно следить за инвестициями.

Могу ли я свободно путешествовать по Шенгенской зоне с этими визами?

Да. Держатели Золотой визы и визы FIP могут путешествовать без визы по 27 странам Шенгенской зоны на срок до 90 дней в любом 180-дневном периоде (стандартное правило краткосрочного пребывания в Шенгене). Греция является вашей страной проживания, поэтому правило 90/180 применяется к времени, проведенному в других странах Шенгена (Франция, Италия, Испания и т.д.). Вы можете оставаться в Греции неограниченно (без ограничения по дням), но визиты в другие страны Шенгена ограничены 90 днями за 180-дневный период. Для более длительного пребывания в других странах ЕС вам понадобятся отдельные разрешения на проживание из этих стран.

Когда я могу подать заявку на постоянное проживание?

После 5 лет непрерывного легального проживания в Греции по Золотой визе или визе FIP вы становитесь eligible для постоянного проживания. Постоянное проживание больше не связано с инвестициями или доходом — оно безусловно (при условии, что вы не совершаете преступления или не проводите чрезмерное время за пределами Греции). Требования:

• Держать действительную Золотую визу или визу FIP в течение 5 лет
• Чистая судимость
• Для держателей визы FIP: продемонстрировать, что вы выполнили требование о 183 днях в год в течение всех 5 лет
• Для держателей Золотой визы: поддерживать инвестиции в течение 5 лет (после получения постоянного проживания вы можете продать недвижимость)
• Срок обработки заявки: 6-12 месяцев

Постоянное проживание является воротами к eventual гражданству (после 7 лет общего проживания).